元大手銀行支店長(菅井敏之さん)に教わる金融機関との付き合い方

不動産投資フォーラム東京国際フォーラム

2014年2月の不動産投資フォーラムに参加をしてきて、
一番熱心に聴講ができたのは、
元メガバンク支店長が教える金融機関との付き合い方について講演をされた
菅井敏之さんのセミナーでした。

当日は座席に対して来場者が2倍くらい…でしたかね。
人がとにかく多くって!
3番目に聴講した菅井オーナーのセミナーで、
ようやく着席体制になれたからです。

不動産投資で物件を早く増やす過程では、
アパートローンなどの融資が欠かせません。
融資を有利な条件で引き出す交渉も、
融資を受けた後の金利交渉や借り替えでも。

元大手銀行の支店長まで勤め上げられ、自身も不動産投資をして物件を増やし、
サラリーマン生活を卒業したオーナーならではの、
ノウハウを聞くことができました。

ゼロから10までは語りきれないくらい、あっという間の濃厚な1時間の講演でした。
私が聞いてなるほど!とか、実行しよう!と思ったことに絞ってまとめておきます。

金融機関(銀行・地銀・信用金庫)担当者さんとの付き合い方・基礎編

前提として、金融機関の担当者は
一日のタスクが30個以上は並ぶくらいに忙しいんだそう。
だからお願いごとをする時には、
いつまでに対応いただけるかの期限も握ることが鉄則とか。

何か依頼ごとをしたら、
いつまで回答(対応)してもらえるかを明確にすること

金融機関(銀行・地銀・信用金庫)担当者さんとの付き合い方・物件購入編

融資担当者は新規ローンの審査を上げる時に、
どういう風に決済権者(上司や支店長、本部など)を説得させるかの
シナリオを作るんだそう。
いわばシナリオライターなんですって!

だからまずは、「この案件を進めるぞ(シナリオ作るぞ)!」という
気持ちになってもらうことが第一みたいです。

そのため融資担当者のヤル気を削ぐ行為はNG、ご法度です。
やらかしちゃいけない行動は、だいたい5つの例にまとめられていました。
まあ中には社会的に常識だろ?ってのもありましたけれどね…

    融資担当者との接し方NG集

  • 提出書類をなかなか出さず、提出物を見ても字が丁寧でなく空欄ばかり
  • 服装(男性は基本スーツ、女性もジャケットなどを着る)
  • 丁寧で礼儀正しい様子がまったく見られずいい加減な印象で
    しゃべりすぎ

  • 最初の段階(面談時)から金利交渉の嵐
  • なぜかオーナーよりも仲介の不動産業者の方が熱心に語ってる
    …などなど

また新しく物件を買う時も、予め銀行に融資を持ちかけていて、
こういう物件ならいくらまでの融資枠があるかを明確にしておく。
この方が不動産業者も喜んで、
表に出てこない物件情報を出してくれる可能性もあるんだとか。

金融機関と物件売買と両用をコントロールしていくのは大変ですが、
結果的にこちらの方が三方よしなんだろうなーって感じました。

金融機関(銀行・地銀・信用金庫)担当者さんとの付き合い方・融資実行後編

4月上旬、確定申告書類を持っての
年間賃貸経営訪問(通称「七夕の日」)を行うこと。

七夕の日ってたとえが面白かった…年に一回会えるチャンス。
なるほど…

既存の融資を受けた銀行から、
新しい確定申告書を見せてほしいという電話が来る前に
自分から金融機関に持って行きたいとアポイントを取る。

確定申告書をただ提出するだけでなく、
1年間自分なりにどういう経営をしたかをアピールしておく。

法人税決算書類

既存融資先の、最新の確定申告書チェックってのを
ノルマにしている金融機関は多いみたいです。
日々多忙の融資担当者にとっては、
自分から電話しなくても自ら電話してきてくれるだけで、ありがたい。
心象がだいぶ違う、天と地の差みたいですね!

また1月には新年挨拶、支店長とも挨拶できるチャンス。
銀行では新年にお得意融資先を呼んで、新年ご挨拶会をするんだそう。

そのような会があるようなら参加させてもらう。
たとえ一瞬でも、
支店長や副支店長、融資課長などと名刺交換をしておくと、
何かあった時に対応が違うかもしれない模様です。

融資前も融資後も、
賃貸経営という事業を行う経営者という立ち位置を忘れないこと。
キャッシュ・フローや財務諸表はもちろんですが、
経営者としての資質があるかどうか。
ここに尽きるのかもしれないですね。

元メガバンク支店長に色々と聞きたくなったら?

菅井敏之さんは、
東京の田園調布でカフェ・スジェールコーヒーを経営しています。
家賃収入をたっぷり作って銀行を退職し、カフェ経営って夢がありますよね!

田園調布スジェールコーヒー外観

投資について語れるカフェってのもいい!!
菅井オーナー直々セミナーもするかもしれないですし。

家主と地主では51号から、豊かな大家ライフというコラムも。面白いっ!

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