路線価が高い物件を狙うべき?!道路と賃貸一工夫

マンションやアパートに投資-R

最近不動産投資を学ぶ場に姿を現しております。
そこですごーくすごーく考えてしまうことがあります。

それはズバリ、不動産の積算評価のこと。
積算評価が何かについては一般の書籍やスクール(セミナー)に委ねますが、
積算評価の高い物件は一般的に、融資を受けるハードルが低いと言われています。
ところが、高積算物件にもデメリットはあります。

昔とにかく融資が引けずに思い立った策として高積算狙いをした経験と、
路線価が高い道路前の不動産に住んでいた感想などをつづろうと思います。

賃貸経営や物件探しの一話として、参考になれば幸いです。

路線価が高い物件はどんな物件か?

路線価とは国税庁が相続税を算出するために、道路ごとに値段を付けたもの。
190Dとあったら190千円、つまり1平方メートルあたり19万となります。
そこに土地の面積をかけて、土地の積算評価を出していきます。

エリアによって路線価は違います。横浜のそこそこ栄えているところだと
20万(200位)が多いでしょうか。
都心の一等地だとその3~5倍になる印象です。
一方で自然豊かなエリアだと倍率地域と言って、道路ごとに
お値段が付いていない場合もあります。

積算評価の高い物件がなぜ融資のハードルが下がるかというと、
銀行が融資判断の基準の一つとして、
路線価を活用していると言われることです。
※注)銀行ごとの基準や時代背景などによって変わることもあります

また土地は建物のように減価しないので、
銀行としても担保にうってつけなのだとか。
建物価格が高いよりも、建物ぼろっぼろでも広い土地(または高積算土地)に
融資するって銀行もあるようです(昔読んだ本ですが)。

そのため、路線価が高い物件を狙って融資を引いて物件を増やすってのは
戦略の一つだとは思います。
私も一時期、やたら土地の広い…そして大きな幹線道路沿いの物件ばかり
探していた時期もありました。

高路線価(大きな幹線道路沿い)の物件の意外な二つの短所

高路線価の長所は前述の通りです。ところが、意外なデメリットがありました。

  1. 大きな道路(=高路線価傾向)沿いの物件は交通量が多くうるさい
  2. 高積算物件ということで競争激しい

1.は物件現地調査をしたり、
大きな道路近くの物件に住んでみて思ったこと。
大きな道路ってトラックや大型車の通りも多いんですよ。
意外と真夜中に、大きな車ってよく通るんですよね。

すると夜中に「(仮称)トラック地震」に悩まされます…
うるさいというよりは、振動がかなりすごいんですよ。
もちろん建物構造が鉄筋コンクリート(RC)だと違うのかもしれません。
木造の場合何らかの補強対策がされていないと、毎晩揺れを感じます。。

また人による騒音もけっこうひどかったり。
大きな道路沿いは24時間営業のお店(コンビニ含む)も多かったりして。
酔っ払い(?)が真夜中に大声で叫んでいたりします。。

住環境としては路線価が多少下がったとしても、大通りからは
一本二本入ったところにある物件の方が静かで過ごしやすい感じがしました。

2.はいい物件にはすぐに買付(申込)が入るって話の中の一つです。
高積算物件は人気があるので、まあ競争が激しいでしょうか。

どうしても高路線価物件(大道路沿い)を買いたくなったら?

絶対ではないのですが、木造よりは鉄筋コンクリート(RC)の方かなーと。
もちろん木造でしっかり補強している物件なら、何も聞かなくても
販売図面でしっかりアピールされるはず(自分が売主なら絶対に書く!)。

後は、ガラスですよね。
ペアガラスの場合だと外の騒音をかなりシャットアウトしてくれます。
騒音レベル今までが80デシベルだとしたら、
半分以下には騒音が収まるような感覚。

ペアガラスへの変更は賑やか物件の場合は特に、
入居者満足がかなり上がると思います(←体験談)。

最後に、賃貸付けで一工夫してみてもよいのかなーと思いました。
例えば大型幹線道路側にバルコニーがある物件の場合。

この場合バルコニーにこだわらなくても、
部屋干しできる物件として募集するんです。
というより私自身の経験上でも、一人暮らしの時は部屋干し100パーセントでした。
入った物件にたまたま室内に物干し竿がかけれるスペースがあり、
本当に助かりました。

だって外干しって虫のが怖いし。花粉の時期は花粉付着でキツいし。
ほとんど家にもいなかったので外干しの場合、突然の雨にも対処できないし…

室内物干しの設置や、浴室乾燥機を付けるとか。
私自身一人暮らし賃貸は、駅チカ(ただし家賃高い)はもちろん、
駅からは人通りもちゃんとある、大きめの通り沿いで帰宅できる物件を探しました。
人通りがある方が夜遅くなった時に怖くなかったからです。

それでももう一工夫あると、
賃貸経営もよりうまくいくのではないのかなーとも感じました。

路線価高い物件の長所と短所まとめ

  1. 路線価が高いと土地の積算評価が上がる(メリット)
  2. 路線価は道路の太さに比例傾向があるので、交通量多い(デメリット)
  3. 賃貸付けの時に一工夫があるとよい(室内物干し設置など)

路線価と物件付けの道路について色々と思うことがあり、
一人暮らしの経験も交えて、この記事を書いてみた次第です。

最後に不動産投資をする上で、路線価や積算評価のような言葉や概念は
投資をする以上は、必要最低限な知識です。

私は一から不動産投資を始めたのですが、
まずは自分の頭に投資。学ぶことから始めました。

私が通って物件を買えるに至ったスクールはこちらです。
>>不動産投資の学校(レビュー・口コミサイトへ移動)

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