2018年版私の考える不動産投資市況-これからがチャンスの時!

2018年の不動産投資界隈では、色々とありましたね。

かぼちゃの馬車問題と言われる、割高シェアハウスを
属性の良いサラリーマンに買わせるため、
不動産仲介会社と某銀行が結託した事件とか…

今年に入ってから、
投資市況はジワジワと変わっていたようです。

端的にまとめると、2018年からはこれまで不動産投資を
学んだ人にとっては、チャンスかもしれませんね^^

2009年に不動産投資のスクールで勉強をし、
2011年から物件購入。夫婦で5棟37室を運営。

そして、不動産投資スクールの講師を行う夫と、
二人で久々に語った(笑)のが、
2018年からの不動産投資市況についてです。

私達なりの経験や、
情報収集(家主と地主やネット、またはご質問)も踏まえた
不動産投資ネタ。
全部ではありませんがちょっと整理して、
当記事にまとめておこうと思います。

1.2018年は不動産融資がますます厳しそう

不動産市況と切っても切れない関係が、そう。
不動産購入時の融資市況です。

銀行から融資を受けて購入する人が多いと思いますが、
「いや、私は現金で買える範囲にするし…」
という人にとっても、大きな流れを知っておくだけで
市場を見る目が変わって来ます。

2013年のアベノミクスからジワジワと、2017年までの約4年間。
不動産融資がかなり積極的で、投資経験もない人にも
億単位の融資がジャンジャン出ていました。

もちろんサラリーマンとかお勤めの人に融資が出ること自体、
銀行を選べば珍しいことではないんです。
私達夫婦も元々は普通にお勤めしていて、サラリーマン向け
銀行さんから融資を受けられて、賃貸経営を始めています。

ところが融資が出やすいってことは、現金が少ない人まで
購入できるって状況ですよね。
つまり「購入できる人が増える」ってこと。

購入できる人が増えれば、不動産を売る側は高くでも
買い手がいます。
そしてプチバブルと思われる状況に。

不動産価格は高くなり、融資は比較的出やすい。
銀行も貸し手がもっと欲しいし、融資残高も増やしたい。
するとみんな揃って不動産×2ってなりますよね。

結果的に2018年の始めに金融庁が、不動産関連融資よりも
その他の融資も優先するように、各銀行に指示。
不動産融資はだんだんと厳しくなり…

加えて2018年にはかぼちゃの馬車問題が表面化しました。
(家賃不払い問題で)
不動産融資はますます厳しくなるのではないでしょうか。

融資が厳しいってことは、プチバブルと逆現象。つまり、
融資付けは苦戦するかもだけど、不動産価格は安くなるのでは?
結果的に利回りも上がっていくと考えられます。

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2.融資と不動産価格、利回りの関係

2018年の市況をざっくりと書きましたが、融資の状況と
不動産価格は関連性があります。

  1. 融資が厳しくなる→買える人が少なくなる→売り手は価格を下げる→利回りは上がる
  2. 融資が緩くなる→買える人が増える→売り手は価格を上げる→利回りは下がる

融資~売手の価格までは、需要と供給の関係にあります。
不動産は価格が何千万の世界なので、ほぼ融資を使う人が
多いんですよね。

例えば5,000万で売られているアパート。
融資が緩いと4,500万まで融資が出るとしたら、
頭金500万と諸費用があれば買える可能性が高い。

一方で融資が厳しくなって3,000万までしか融資が出ない。
すると2,000万の頭金に約8%の諸費用まで用意するとなる…
買える人、少ないですよね。

するとこうなります。

価格は4,500万に下げようか…
<3ヶ月経過>
いや、まだ売れないなー4,000万にしようか…

どんどん下がって行きますよね。

一方で賃貸用不動産の家賃収入は、人が住むモノだと
そんなに高くなったり安くなったりしません。

そのためざっくりですが、
「家賃が変わらない前提であれば」。
利回り(年間家賃収入÷物件価格×100)
物件価格が下がる分高くなります!

実際に2009年から不動産を見続けているのですが、
2013年のアベノミクス以降、少しずつ利回りが下がっていきました。
結果的に買いたいと思える物件(取引)が本当に少なく。
2017年からは購入はできていません。

もちろんここで書いたことは、個別的な事象は盛り込まず
あくまでざっくりです。

融資が厳しい時でも、賃貸経営の実績がある人なら
いい融資条件があるでしょうし、エリアによっても
大きく違います。

逆に不動産は、物件や個人の特性による隙間があって、
増やせる人はもっと増やせるんですよね。

すでに持っている場合の運営状況も見られますし。
そう、そのためには満室経営は必達なんです…汗

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3.2018年からは割安の不動産に出会える?!

話をまた市況に戻してみるんですけれど、
2018年からジワジワと融資情勢が厳しくなっています。

つまり、不動産の価格は下がると考える方が自然。
いい物件(…っていうのは、利益を生み出す物件)が
増えてくる
と考えています^^

ところがジレンマ的なんですが、融資情勢がきつい分
頭金が多く必要だったり、融資に関する情報をかなり集めたり。
いざ欲しいものが出てきたら、動けるようにする必要がありますね。

私達が不動産投資を始めた2009年は、リーマンショック後なので
今よりもかなり厳しかったです。。
あの時は、融資の部分でひっかかり買えなくて
悔しい思いもたくさんしました(T_T)

いい物件はあるけれど買えるようにするには?
結局のところ、買うまでも買った後も。

数字とにらめっこしながら、空室を埋めるために動いたり。
努力が欠かせませんね。

人生常に勉強です^^

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4.2018年不動産市況のまとめ

  1. 不動産融資は2018年から締まり出してたが、さらに厳しくなりそう
  2. 不動産融資が厳しくなると買える人が少なくなるので安くなる。
    賃料は穏やかに変化をするので結果的に利回りは高くなる。
  3. 2013年から割高だった不動産が安く買えるチャンス!

2018年からは今まで不動産を見続けた人にとってはもちろん、
不動産投資に興味がある人にとっても、
いい物件に出会えるチャンスとも言えるでしょうね。

ただ、いい取引を作るには知っておくべき知識が
山のようにあります。

書籍やネットでも不動産投資は学べますが、
このチャンスを逃さないためには…
実施に不動産投資を行う経験者に学ぶ方が、
知識や体験の吸収も早いですよね。

私達が通った不動産投資スクールは、お金の学校として有名な
ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールです。

もし何となく不動産市況見てるだけーの人なら、
必要ないでしょうが…
家賃収入が本当にほしいと考える人にとっては。

投資に関連する数字の知識や、不動産売買の知識、
融資のことから実際の賃貸経営まで。覚えることが山程あります!

正直言って勉強せずに不動産を購入するのはやめた方がいい。
業者の言う「儲かる物件」は、自分たちだけが儲かる物件ということも。
あなたの利益まで面倒みてくれる人は、いないと言っても
過言ではないでしょう。

不動産投資から賃貸経営までトータルで活用できる知識は、
経験者に学ぶのが一番早いです!

スクールに通うと投資経験が豊富な講師に質問できるだけでなく、
自分と同じように不動産に投資しようとする仲間ができます。
この投資仲間の存在ってのは大きいんです!

周りの人が物件買ったと聞けば刺激になりますし、
色々と話が聞けます。
一緒に物件を見に行ったり、情報が入ってきたり。

不動産投資って儲かる、華があるって思われがちですけど、
実はすごーく地道な作業です。華のハの字もありません。
悔し涙をこらえたり、思うようにいかなくって
歯がゆい時も正直いっぱい出てきます。

もし自分が本やネットの情報だけで独学だったら。
絶対に続けられませんでした。

不動産投資もスクールや「学校と称するところ」
ちょこちょこあって。
けれどみんな裏には不動産業者がいたりして、
彼らの利益になる物件を買わされそうになります。
一見あなたへの親切心を装っていますが、
結果的には自分のことしか考えていません。

ただファイナンシャルアカデミーはお金の学校です。
不動産投資だけでなく、株からFX、マイホーム…など
お金のことを全般的に学べるスクールです。

「一見スクール」は裏に業者がいますが、
ファイナンシャルアカデミーは単に学校です。

勧誘とかもなく、スタッフや先生や受講生のみんなが
お金の教養を上げるという一つの目標に動いている感じ。
私自身もそんな場が大好きです。

もし投資を独学で行っていて、疲れているようだったら
こんな世界を知ってみてもいいかもしれませんね。

注)すごく勧めているように聞こえるでしょうが…
ええ、勧めています(笑)
私自身が、
ファイナンシャルアカデミーに通って人生が大きくプラスになったので^^

ファイナンシャルアカデミー>受講生の声より 私の投資の母校、ファイナンシャルアカデミー(不動産投資の学校)にて 受講生の声として紹...

デメリットがあるとすれば、他の趣味とかの活動が
進まなくなっていたことくらいでしょうか…爆

不動産投資スクールは、
無料の体験学習会が用意されています。

不動産投資について学ぶってどんなんだろう?

そんな90分のセミナー体験が、あなたの将来の家賃収入や貯金額、
利益の額を大きく変えてくれるかもしれませんね。
効率よく不動産投資の知識を身につけたいなら



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