ライバル物件急増エリアで入居率95%を死守するための対策3選

我が家の弊社の所有管理する物件は、5棟37室なります。
売買による資産の組み換えも経て、物件はすべて地元の横浜

ところが同じ横浜市内でも、3棟17室があるエリア(複数)は、
ライバル物件が急増してしまいました。
入居率ほぼ100%を実現できていましたが、今は全てが満室になることはなく…
一部屋決まってはまた一部屋の退去があり…
満室率は95%あたりはおかげさまで実現していますが、
100%にならず苦労をしています^^;

賃貸経営の場合、入居者の方がいらっしゃらないと収入は増えません。
また空室期間が長くなると、空室掃除をしに行く必要が出たり、
空室の香り(笑)も出て、なかなか手間暇がかかります。

こちらの記事では、うちがどのように満室率95%位を達成しているか。
また、人に選ばれるような部屋作りのヒントを書いてみたいと思います。

1.ライバル多数エリアで出し抜くには高い●●と安い○○

結論から書いてしまいますと…

ライバルを出し抜くには高い広告料(AD)安い家賃

広告料ADについては、この記事を読むあなたには当たり前かもですが…
仲介業者が仲介手数料「以外に」大家さんからもらうもの。インセンティブ。
もはやどうしようもないのですが、ADは多く払わざるを得ないと思います。

敷金礼金ゼロも当たり前。
激戦エリアはもはや、「払った」モノ勝ちです。
なぜなら、自分が仲介業者の営業になったら…と想像したら
やむを得ないのかなーとも思うんです(T_T)

ライバル激戦エリアの場合、需給のバランスが崩れるので、
(物件に対し)少ない入居希望者さんに、自分の物件を紹介してもらわないと
知られることはないんです。

じゃあ、そういうエリアで働く業者の営業さんは…
仲介業者のノルマは厳しいと言われていて、成約した数が
自分のお給料にダイレクトに響いてくるんですよね。

ところが、ライバル激戦で家賃が下がってくると
一件決めた仲介手数料(家賃一か月分)では、
ノルマを達成できないみたいですね。

そこで威力を発揮するのが、広告料(AD:エーディー)になります。

うちのADの設定は、管理会社に相談して決めました。
同時に家賃相場も。自分達が想定していた相場家賃よりも
安いようでしたね。。

ただ安ければいい…というワケでもなく、周辺の類似物件と
違う取り組みをした上で、
周辺相場の家賃を設定するという感じでしょうか。
そのあたりは管理会社さんとの相談次第だと思います。

ADに関しては激戦エリアの場合、もう驚く程高額ですが…
その代わり、長く住んでくれる対策も一緒にするといいですね。

一年未満の退去に関する違約金の設定や、
ADをさらに要求される場合はお断りするなど…です。

というのは、AD×2とやたら広告料を要求されるケースは
営業担当者さんがゴリゴリに入居を迫るので、驚く程
短期退去を引き起こす可能性があるんです。
(うちも2件ほどやられました…TT)

このあたりを管理会社と相談しながら、相場より少し高い
広告料と少し安い家賃を設定すると、それだけで
変化があるかもしれませんね。

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2.単身者向けでもモデルルーム!ホームステージングを安くする

設定条件を見直して、内見は増えてきた。それでも決まらない場合…
部屋に問題があるか、アピールが少ない可能性が高いです。
5件見学が入っても決まらない場合、一度物件を見に行った方がよいです。

空室が長くなるとどうしても、部屋が汚くなります。
もちろん管理会社さんにお願いするのもありですが、行ける距離だったら
自分が行ってみる方が早い!

そこであえて自分の目線で、清潔感がある部屋か確かめてみる。
窓を開けて空気を通して、トイレは水を流して
下水(排水管)からの臭いがないようにする。
虫の遺体がいれば撤去するなど(←私はこれが苦手…TT)

部屋、特に単身者向けの部屋の場合は差別化要素が少ないので、
大家の自分がアピールしないといけないことは、
アピールするといいと思います。

部屋のカタログを用意するとか、ポップを貼るとか。
うちは景色がいいお部屋は、ポップを窓に貼って
開けてみてくださーい!とアピールしてみました。

空室対策ポップ

見学に来た人が、おーーーとなるポイントをしっかり
分かるようにするんですね。

で、それ以外にもできるのが、ホームステージングってやつ。
モデルルームみたいに、部屋を飾り付けるんです!!
住んだ後をイメージするような取り組みのことなんですね。

うちも最近、ホームステージングを始めてみました。
こんな感じです。

どうでしょう?住んだ感じがイメージできるでしょうか?

空室対策1

入居記念プレゼントも。

空室対策入居者サービス

入居記念セットとテーブル&ラグマットは Amazonで手配しました。
自宅で受け取り車で持っていくか、日時指定で物件宛てに手配し、
その日時は待機しておくなど、です。

また物件に行く途中に、セリアというおしゃれな100円ショップに立ち寄り、
買って行ったりもします。

このおしゃれなスリッパはセリアで(今はこのシリーズはないみたい)

空室対策にスリッパ

ホームステージング用の家具は、入居が決まったらプレゼントするか、
同じ建物内の空室に移動してもらうよう、
管理会社の担当者さんにお願いしておきます。

賃貸激戦エリアの場合、1.だけだと正直、当たり前って感じでした
けれどホームステージングやポップを始めてから、
入居率が回復してきたように思います。

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3.ネットで大家が直接募集する

この3番目が一番効果が大きかったです。
1つ目はジモティの不動産で募集を始めたこと。
二つ目は、自社でサイトを立ち上げて直接入居者さんを
探す方法です。

ウチコミってありますよね。あのように、大家さんが直接募集して
自分で案内または、管理会社の担当者さんに案内してもらう。
すると大家が直で募集するため、仲介手数料もかからず
入居希望者にとってのメリットもあります。

うちは幸い、管理会社の担当者さんがめっちゃいい人なので^^
自社でネットで募集し、問い合わせがあったらLINEで連絡。
後はご対応いただいています。

最初は「そんなことしたら仲介さんが機嫌を損ねて
紹介してくれなくなるのか?」と不安もありました。

が、専属専任媒介契約をしていなければ、貸主が直接探す行為は
当然のことです。そこを理解してくれる人が周りにいれば
何ら問題はないです。

後は自社サイトですが、WordPressでサイトが作れるようになれば
自分だけでも対応できます。そのあたりはまた別記事にして
ヒントを書いて行きたいと思います。
初ワードプレスで自分サイト作り4つの手順(参考記事)

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3つの空室対策のまとめ

  1. 相場家賃と広告料(AD)をいい感じに設定する
  2. ホームステージングで内見した人に住んだ後をイメージしてもらう
  3. ウチコミ、ジモティ、サイトを作ってネットで大家が直接集客する

特にここ数年相続税対策で、以前はいい感じの需給バランスだったのが
崩れて苦戦している大家さんも多いと思います。

どれか一つでも、自分ができるものや
得意なものからやってみてはいかがでしょうか。
多少お金がかかっても空室期間だけ、本来もらう家賃を
支払っているようなものですからね。

不動産賃貸経営を学べるスクールはこちらになります。
私達は実際、不動産投資スクールで学びながら物件を探し、
安く収益物件を購入。
賃貸経営についても基礎を学んで来ました。
ファイナンシャルアカデミー不動産投資スクール

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