【大家の裏話】管理会社の変更で大失敗！満室にできない「ダメ管理会社」を避けるための3つの教訓
「今の管理会社、対応が遅くて不満だな…」
「空室が全然埋まらないから、管理会社を変えようかな？」
そう考えて、勢いで管理会社を変更しようとしていませんか？
ちょっと待ってください！一歩間違えると、前の会社よりさらに最悪な地獄を見ることになります。
実は私も…
かつて所有していた3つの物件の管理会社を勢いで変更し、大失敗した苦い経験があります。
結果、年間で最も部屋が広がるはずの「3月の繁忙期」が終わっても空室のまま。
精神的にも経済的にも大ダメージを受けました。
今回は、私のリアルな失敗談を包み隠さずシェアします。皆さんが私と同じ罠に落ちないよう、
本当に客付けのできる管理会社を見極める3つのポイントを叩き込んでくださいね。
甘い言葉のDMに騙され、即断即決した私の悲劇
もともとお願いしていた管理会社（A社）は、収支報告書の計算ミスが毎月のようにある大雑把な会社でした。
また、短期解約が続いていた時期で経営上も安定しないことに不満を感じておりました。
「さすがにこれじゃ困るな…チェックする時間も大変だし…」
と思っていた矢先、ポストに一通のダイレクトメール（DM）が届きます。
それは、所有者の登記簿を調べて送ってきた、地元密着型の不動産管理会社（B社）からの営業DMでした。
さっそく担当営業を呼んで話を聞くと、実に見事なプロのトーク！
「家賃を下げるだけの提案はしません！」
「自社で賃貸専門の店舗をいくつも構えているので、入居付けには絶対の自信があります！」
すっかり安心した私は、その場ですぐに3物件すべての管理をB社へ変更する契約を結んでしまったのです。
これが、すべての悲劇の始まりでした。
度肝を抜かれた「ダメ管理会社」の信じられない実態
契約が終わり、さあ空室を埋めようとなった段階で、雲行きが怪しくなりました。
実際に入居募集を担当するという「客付担当者」が挨拶に来たのですが、彼の第一声に耳を疑いました。
「家賃、高すぎますね。あと1万円下げてください」
「広告費（AD）も2倍（2ヶ月分）にしましょう！（ニコッ）」
「家賃を下げない提案をする」ってDMに書いてあったよね？と呆れ果てました。
オーナーのお財布事情など無視で、自分たちが一番楽に客付けできる方法しか言ってこないのです。
仕方なく条件を飲みましたが、結局1ヶ月経っても音沙汰なし。
さらに、彼らの「プロ」とは名ばかりの実態が次々と明らかになります。
大家がブチ切れたB社の実態
- 日常清掃の手抜きとボッタクリ：管理戸数5,000戸のスケールメリットがあるはずなのに、清掃費用が異常に高い。
不審に思って自分で地元の清掃業者を探したら、B社より遥かに安くて丁寧な会社が見つかりました。
中間にどれだけマージンを抜いていたのか……。 - 退去リフォームの隠蔽と怠慢：入居者の故意過失によるクロスの破れ（当然、入居者負担で原状回復すべき内容）を放置。
それどころか、繁忙期直前になってもルームクリーニングすらされておらず、
部屋を見学に来た人が引くレベルの汚さでした。 - 防犯意識がゼロ：募集中の空室の鍵を、キーボックスにも入れずアパートの「誰でもわかる場所」に放置。
「新しい入居者が決まったら鍵交換するからいいでしょ」という態度でしたが、
空き巣に入られたり浮浪者に住み着かれたらどう責任を取るつもりだったのでしょうか。
そういう問題じゃないし、管理業務の場合、善管注意義務というものがありますよね。
自分のもの以上に預かった物件は大切に扱う義務があるのにこの状態でした。 - 管理看板の勝手な撤去：自社の名前をアピールしたいからと、大家に一言の相談もなくアパートの看板を丸ごと撤去。
ある日突然看板が消えていたため、私は盗難かと思い、本気で警察に駆け込むところでした。
一言で言えば、「これなら自分で管理（自主管理）した方が100倍マシ」というレベルの低さでした。
なぜ大手なのに埋まらない？「客付力が弱い」という致命的な欠陥
管理の質が悪いのも最悪ですが、大家にとって最も致命的なのは
「部屋が埋まらない（客付力が弱い）」ことです。
B社は自社で賃貸店舗を出している地場ながら大きめの会社でした。
それなのに、家賃を下げて広告費を2倍にしても全く入居者が決まりません。
痺れを切らした私は、B社とは別に、CMでもお馴染みの他社の賃貸仲介専門ショップを回り、
募集だけをお願いしに行きました。そこで、業界の驚くべき裏事情を知ることになります。
仲介ショップの担当者からの本音：
「実は、B社さんは自社で賃貸店舗をやっているせいで、私たち他の仲介業者にとっては
『ライバル（敵）』なんです。
だから、B社が管理している物件の情報が回ってきても、私たちは積極的にお客さんにお勧めしないんですよ」
なるほど、合点がいきました！
自社だけで部屋を埋めようとする（囲い込みをする）管理会社は、他の不動産屋から嫌われているため、
結果として市場全体へのアピール力が大幅に落ちてしまうのです。
結局、絶景が売りだった自慢の部屋は半年間も空室のまま。
繁忙期が終わっても満室には程遠く、最後には家賃を再度下げたのに、
B社だけが古い（高い）家賃のまま募集を続けている始末でした。
私の「冷静沈着」の4文字が、脳裏からごっそり剥がれ落ちた瞬間でした。
私の失敗から学ぶ、管理会社変更で肝に銘じるべき3つのポイント
この痛すぎる失敗から、私はじんましんが出るほど街の不動産屋を駆けずり回り、必死に勉強しました。
これから管理会社を変えようとしている方に、絶対に守ってほしいポイントは以下の3つです。
1.管理会社選びで一番大事なのは「賃貸客付力」！
「入居率97%！」という会社の看板を鵜呑みにしてはいけません。
本当に見るべきは、「他社（客付業者）と良好な関係を築き、広く網羅して募集をかけてくれるか」です。
建物管理をメインにしている会社の方が、仲介ショップとライバル関係にならないため、
実は一生懸命に営業をかけてくれる傾向があります。
2.即断即決は怪我の元！一発で決めずに複数社を比較する
管理会社の変更は、入居者さんにも振込先の変更や書類の手続きなどで大きな負担をかけます。
そう何度も簡単にやり直せるものではありません。
だからこそ、営業マンの調子の良いトークだけで1社に絞るのは絶対にNGです。
必ず3社以上から話を聞き、管理メニュー、清掃費用、客付の具体的なルートなどを徹底的に比較検討してください。
「そんなに何社も不動産屋を回る時間がない」という方は、インターネットで複数の管理会社に
一括で家賃査定やプラン請求ができるサービスを活用するのが最も手軽で安全です。
👉 【無料】「マンション貸す.com」で賃貸管理のプロ候補を探す
※戸建てやアパート一棟でもOK。いくらで貸せるかの相場と一緒に、優秀な管理会社を厳選してくれます。
3.管理会社は「少しずつ」変えていく
もし複数の物件や、1棟の中にたくさんの部屋を所有しているなら、一気にすべての管理を引っ越すのはリスクが高すぎます。
万が一、次の会社がハズレだった場合のダメージが大きすぎるからです。
まずは「一番空室が長引いている部屋だけ」や「この1棟だけ」というように、
テストを兼ねてスモールステップで切り替えていくのが、百戦錬磨の大家たちがやっている防衛策です。
今の管理会社にイライラしても、動く時は冷静に！
空室が埋まらなかったり、ミスが多い管理会社に対して怒りが湧く気持ちは痛いほどよく分かります。
一刻も早く縁を切りたいですよね。しかし、そこで焦って次の「ハズレ業者」に飛び込んでしまっては
元も子もありません。
現管理会社への不満をぐっとこらえ、まずは一括査定・比較サービスなどを使って、
冷静に次の優秀なパートナー候補（選択肢）を並べることから始めてみてください。
あなたの賃貸経営を本当に成功させてくれる、最高のパートナーは必ず見つかります！