【不動産保有者向け】金利上昇に備えて何を対策すればいいのか？3つのステップ

2022年12月23日

● 【不動産保有者向け】金利上昇に備えて何を対策すればいいのか？3つのステップ

OL向け不動産投資コンサルタントの南エリナです。
金利がいよいよ上昇するとニュースでよく目にしますが、金利上昇に備えて自分自身でできる対策はあるのでしょうか？

この記事で分かること（目次を閉じる時は「非表示」をクリックしてください▶）

まずは始めに…この記事の前提と注意点

こちらの記事は、賃貸経営歴10年の中で私個人と自社の経験から導き出しているものなので、絶対にこうしたらいいというものではありません。
一人ひとりの体が違った上で個々人に適したダイエット方法が違うように、あなたの置かれている状況によって何もしないのがベストという場合もあります。

また金利交渉自体は、今日明日で対応できることでないのが結論ではあります。

住宅ローンの場合はフラット35など金利固定の商品を選択できたりしますが、賃貸経営含めた事業用ローンの場合は変動金利のことが多いでしょう。

事業用融資の金利は経費にできると言えども、保有時期によっては金利という経費が上がることによりキャッシュフローにも影響していく可能性があります。また、返済時期を延ばす対応をした場合に長期的計画が崩れても来ます。

その場合何ができるかを自分なりの経験から考えてみました。あくまで「こんなイメージだよ」という解説になるので、絶対にしないといけないとかではありません。
ただそこを踏まえて長期スパンでできることをしようよ、という一つの目安です。

そこで3つのステップごとに書いてみます。

借入が始まって返済が進み、残債が減っている（つまり実績が出ている）状況なら、銀行へ金利の相談をしてみるのが第一段階です。

金利上昇というニュースを日頃から触れていることをアピールすることで、
「このオーナーさんはしっかりと経営されているんだな」
と思ってもらえるきっかけにもなります。

では融資を受けて何年以上が一つの目安になるのか？という問題も出てきます。銀行により違うでしょうが、3～5年が一つの目安かな？という感覚です。
でもあまりにもゴリゴリではなく、決算書提出等で話すタイミングの中で相談する…くらいのスタンスがいいのかもしれません。

もちろん5年くらいじゃ早すぎる！と捉える金融機関もあるでしょう。そのリスクを考えた上でやってみるべきかどうかは判断してみましょう。

1.ですんなり進むケースは珍しいと思います。
他の交渉ごともそうですが、他社との比較という観点がないと動き出さないのも現実です。そこで常に複数の金融機関とのお付き合いが必要になってきます。

新規融資、借り替え相談などをできる体制を日頃から作っておきましょう。できれば知人友人からの紹介や、既存で口座のある銀行がベストですが、融資情勢を知るという意味で電話で一度聞いてみるのもいいかもしれません。

面談して現状の賃貸経営の状況、決算書を元にした今後の対策案など話した上で
「これから金利も上がるでしょうし…」
と借り換えの相談をしてみてもいいかもしれません。

もしお取引できそうと思ってもらえるのなら、借り換えの提案をいただけると思います。
そこでなくても気長に、他行も開拓するなど常に「お取引できる金融機関」を探し続ける努力が問われます。

もし2.で具体的なプランをいただければ、それぞれの銀行の特性や付き合い方諸々検討した上で、既存金融機関にもご相談をします。

それでも動きがなかったり、今後の取引が拡大できそうな他行があれば新しいところに借り換えるのも選択でしょう。

既存銀行の場合も融資貸出残高が減ってしまうので、もし長くお付き合いができる銀行であれば
「ちょっと待ってください、上と掛け合いますから。」
と金利相談に乗っていただけるかもしれません。

銀行融資系の記事は個々人の属性やスタンスによって状況が異なるので、個人的にあまり書こうとは考えていませんでしたが、実際に相談を受けたため自分なりの回答をまとめてみました。

銀行の開拓などもさらっと書きましたが、実際はお仕事のお休みを取る必要もあるでしょうし、それなりの格好で商談に望むので現実はもっとバタバタです。

ただ融資を受けて物件を増やしたいと思う人にとっては欠かせない仕事なので、長期的目標の中で入れ込むといいでしょう。