賃貸経営で入居者が長く住んでくれる工夫を考える

マンションやアパートに投資-R

2014年になり、2013年昨年の賃貸経営がどうだったかの見直しをしていました。
築古物件のリフォームや入居率にこだわった反面、
単身者向け経営をしていると、
入れ替わりが激しいというデメリットを感じました。

できるだけ長く住んでくれる工夫を色々と調べていましたので、
どうすれば長期入居を実現できるかをまとめたいと思います。

賃貸入居期間の平均がシングル4年・ファミリー6年と呼ばれるけど…

まずは実体験からの検証です。
私自身はファミリー(DIINKS)で賃貸住宅に住んでいた期間は、
20代で約4年間でした。
現在のDINKS生活も2年になろうとしていて、
もう2年間は住み続ける予定です。
子供がたくさんできたら2LDKは手狭になるので(予定)、
その時は引越なのかな…?と。

一人暮らしの時は、自宅兼アパートの購入もあったりもして。
一年単位で引越をしていました。
入居期間が圧倒的に平均以下ですね。
こういうのを引越貧乏というのでしょうか…(^_^;)

20代から30代中頃までを激動的に過ごしてきたので、
私の例は特殊かもしれません。
しかしながらシングルの場合はどうしても、
個々人の就職や転職、結婚やその反対など…
個人的なイベントで、長期入居ってなかなかだよなって感じます。

ファミリータイプは貸し側に立ったことはないのですが、
毎年友達とやり取りをする年賀状。
マイホーム購入を機に引っ越す人がほとんどなのを考えると、
ファミリータイプは6年ってのはあり得る数字だと実感します。

    シングルタイプとファミリータイプにありがちな退去パターン

  • シングル:就職や転職・転勤、結婚や離婚などイベント型、
    家賃滞納で住み続けない型

  • ファミリー:転勤や転職など仕事系・マイホーム購入(背景には家族の増減)

長期入居を促すのは正直難しい… けれどできることを考えてみる

イベント型の場合は大家さんの力ではどうしようもできません。
しかし、もし今住んでいるところの満足度が高ければ、
退出するにあたってもできるだけ考えてくれる可能性はあるのかな?と思います。

例えば通勤30分が、支店移動で倍の1時間になるような場合に、
また転勤もあるかもしれないから
しばらくは1時間通勤で頑張ってみようとか…

ファミリーならマイホームの購入よりも、
今のところに住み続けてお金をもっと作ろうとか。
マイホームを実際に買うと、
修繕費とか固定資産税とか見えない出費がでてきます。
隠れた費用を含めてマイホームと賃貸継続で比較をしてみると、
場合によっては賃貸の方がリーズナブルだと感じます。
(例:築古の戸建を購入、コンクリート部分の多いマンションの区分購入など)

そうなんです、
自分の提供している部屋やサービスへの満足度を上げること。
究極はそこなのかなって感じてきました。

長期入居の秘訣:金銭編

もし大家さんがこのページを読んでいるなら、
思い浮かぶことがあるはずです。
あまり個々の事情を挙げることは、ここでは控えておきます。

入居者さんとの賃貸借契約書を読み直す。
自分の経営を圧迫しない範囲で
何か追加できる条文を探してみるとか…
お得感を感じる工夫が大切だと学べました。

長期入居の秘訣:設備編

例えば自分が賃貸物件に住んでいて、
こんなことがあったら長く住もうと思うはずです。

  • 入居前に設備を追加してくれた(洗浄機能付きトイレ・カラーモニターホンなど)
  • 入居前に壁紙を選ばせてくれた(今流行りのカスタマイズ賃貸)
  • 入居中でも困った時は即座に対応してくれる仕組みがある(ガス会社・水道屋さん)
  • 入居中でも随時設備をメンテナンス・追加してくれる

もっと対策はあるかもしれませんけど、設備の追加って設備の中身にもよりますが、
低コストでできるものもあるんですね。
カラーモニターホンやウォッシュレットなんかは、
コストは何十万もかかりません。

カラーTVモニター付インターホン

修繕費で一括償却できるようなもので、出来る範囲で何かをプラスしていく。
こういう積み重ねで、できるだけ長く住んでもらうようにしていきたいですね。

空室になって、賃貸募集を積み重ねると費用がけっこうかかります。
築浅の場合だと、これ以上追加するものも少ないかもしれませんが、
築古物件の場合は断然差が出てくるでしょうね。

満室経営、価値あるお部屋の提供。
今年も一緒に頑張っていきましょう!!

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