管理費削減と自主管理による賃貸経営に潜む2つの罠

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少し前のお話になりますが…
2013年7月31日の全国賃貸フェアの時の写真です。

全国賃貸フェアでは講演を聴き続けた私なのですが、
賃貸フェアの締めは、
専業大家さんをしている元金融マンの方の講演を聴きました。

    川村龍平オーナー
    「元債券トレーダーが今最も恐れる投資手法と不動産市況」

川村龍平オーナーは、不動産会社へ管理委託をしないで、
ご自分で賃貸管理をしているんだそうです。すごいですねっ!!

不動産投資をして収益物件を買った後は、
たいていの大家さんは管理を不動産会社に任せます。
管理費用の相場は一般的に、家賃収入の5パーセント。
一部屋あたりの賃料が安価な場合で、10パーセント…ってところでしょうか。
>>不動産賃貸管理の相場について詳細はこちらをどうぞ(別サイト)

川村オーナーの主張の一つがこれでした。

賃貸管理費は、賃料の5パーセントだから安く感じているかもしれないけれど、
手元のお金(キャッシュフロー)に占める割合は20%以上!
管理費は決して安くない、だから自主管理をした方がいい!!

私はそこで疑問に感じました。
管理費というのは果たして高いものなのでしょうか?!
管理会社に依頼をせず、
自主管理をするのは賢明な方法なのでしょうか?!

不動産投資から賃貸経営業に入った、私の考える管理費

私は川村オーナーの考えに2つの理由で違う意見を持っています。

1つ目は、時は金なりということ。
管理会社に賃貸経営の管理をお願いするということは、
不動産会社に支払う管理費で賃貸経営にかける時間を買っているからです。

私自身は賃貸管理会社に勤めたことはないのですが、
自分が入居者や大家さんの立場で、管理会社の担当者さんと接する度に…
賃貸管理って、本当に大変なお仕事だと感じるのです。

自分のアパート一棟だけでも自主管理はムリだと思います。
区分所有(一部屋のみを買って賃貸)で何とか…ですが、
精神的に疲れそう。。

賃貸経営は、お部屋という空間をレンタルするサービス業です。
自分一人で問題を抱えて、
入居者さんへの対応が遅れてしまえば元も子もないです。
餅は餅屋と言われるように、プロに任せる。
賃貸事業に限らず大切なことではないでしょうか。

2つ目は、売上に対する5%(または10%)の管理費すら出せない、
キャッシュフローの少ない物件購入方法に問題があると考えているからです。

キャッシュフローが枯渇する大きな原因は、借入にあるはずです。
住宅ローンの借り方とアパート事業のローンの借り方は全く反対なのです。

事業というものを成り立たせるためには、現金を多く残す必要があります。
そのためには、返済比率を家賃収入に対して
半分以下に抑える借り方が大切です。

事業は何が起こるか分かりません。
突発的に現金が必要な時に手元にキャッシュがないと。
賃貸経営の危機を乗り切ることが出来なくなる可能性があるからです。

一方で銀行は、返済を待ってはくれないので、
キャッシュの残らない買い方をしている時点でアウトですね。

川村オーナーは、
購入前に40年間のキャッシュフロー予測をするべきと言っていました。
もちろん私も激しく同感します。

しかしながら、物件購入前に直近10年間のキャッシュフローを計算。
この時点で返済比率が高い(50%以上)場合は、価格交渉するなり、
条件に合わないなら購入を見合わせるなりした方がいいと思います。

複数年のキャッシュフロー見込みは、エクセル(Excel)で簡単に表が作れます。
キャッシュフロー計算フォーマットを配布しているサービスもありますが、
単年度のキャッシュフローでもいいから、一度は自分で作ってみる。
すると手元に現金が残る、賃貸経営のからくりが分かってくるのでオススメです。
>>私が使っている40年分のキャッシュ・フローが出る収支シミュレーションソフト

電卓

不動産会社に管理委託をして得られた2つのメリット

大家さんになって約2年。
管理業者に物件管理をお願いして、よかったことが大きく2つあります。

1つ目は物件管理
建築早々の虫大量発生や(一年経って落ち着いた)、
ゴミ問題ではかなり助けてもらいました。
虫が苦手な私は、防虫対策で助けてもらっただけでも、感動&涙モノです。。
虫が苦手な大家シリーズ(旧ブログ記事一覧)

2つ目は賃貸管理でのストレス軽減
入居者さんからのお願いや交渉ごとです。
例えば、直接家賃や諸費用の価格交渉が来たらどうでしょう?
入居者さんも、交渉を受けた側の大家さんも、当事者なりのストレスを感じます。

管理会社という第三者が入ることによって、
円滑に進むこともあるのではないでしょうか。

管理会社は賃貸経営のパートナー

管理会社探しはパートナー探し。物件を購入する前の現地調査ではその目線で、
管理会社の発掘をするといいと思います。

物件近くの不動産会社(もちろん管理業務をしているところっ!)に入ってみる。
緊急事態でない限りは将来のお客様候補の私達に、ちゃんと応じてくれるはずです。

名刺交換をして賃貸市場のヒアリングと同時に、
管理をお願いした場合の管理費と、その徴収サイクルを聞きます。
※参考:不動産投資の物件現地調査で必要なこと 

その時の対応や空気感ってやっぱり大事かも!
第一印象がよい管理会社は本当に、管理費以上に働いてくれます。

管理会社と大家さん、結局最後は人と人との相性なのかもしれませんね。
管理会社に管理委託をすることの重要性について書かせていただきました。
>>自分にとってよい管理会社を見つける方法(別サイト)

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