治安が良くないエリアへの不動産投資はアリですか?
● 治安が良くないエリアへの不動産投資はアリですか?
こんにちは、OL向け不動産投資コンサルタントの南エリナです。
治安が良くないと言われるエリアは不動産価格も安い。ではズバリ、不動産投資に向くかどうか?
そんな質問にお答えしようと思います。
治安悪いエリアの不動産を購入して賃貸する長所と短所
治安悪いエリア(市区町村別、駅別にそれぞれある)への不動産投資はアリかどうか?
治安悪い…って定義も難しいんですけど、私はこう考えています。
- 一般的に治安悪いと呼ばれている市区町村及び自治体
- 寂れたところ、人のいないところ
- 周辺を歩いていて怖い人が多く住環境がイマイチなところ(ゴミ収集所大荒れ&コンビニや駅など道行く人の様子)
そしてこの3つに該当するエリアって、まあ…
安いなーと思う不動産もけっこうありますよね。
長所がまさにこれ。ズバリ安価で買えれば初心者にもピッタリとは言えるでしょう。
利回りも高いので、収支もプラスに持っていきやすいですし…
ただデメリットを挙げるなら運営面と売却の時です。
▲治安悪いエリアでの賃貸経営の大変さ(治安悪い エリア 投資)
賃貸管理では、家賃の価格帯が安い物件はまあ何というか色々ありますよね。
家賃不払い、夜逃げ、ごねられる…などなど。滞納保証と管理会社での管理は必須です。
売る時もまあ、次の買主を見つけにくい。銀行によっては融資が出ないので買手がいてもローン特約…など。そういう自体も起こりやすいのかなーと思います。
治安悪いエリアにあえて投資する必要はないのでは?
例えば自分にとって身近なエリアで物件を探す。なかなか買えない…で、他のエリアを検討する時って得てしてあります。
物件を探していれば当然、価格帯の安いエリアに目が行ったりもしますものね。
ただ物件探しは数のゲームなので、安いから…という理由だけでグラグラし過ぎるのも返って判断基準がブレてくるリスクもあるはずです。
それに不動産は一度買って失敗したなーと思っても、そう簡単に抜け出すことは出来ません。
不動産は唯一のモノなので、売るにも買主を探さないと行けないからです。
不安でいっぱいになるようなら、その状態でムリに探すよりも…
比較的治安の悪くないエリア以上で探す方がいいかもなーと考えています。
もっと言えば、不動産を購入したら何度もそのエリアに足を運ぶことになります。
その際に通いやすい…せめて自分ひとりでも足を踏み込めるかどうかってのも大事な要素だと思います。
治安悪いエリアに投資して得する人の2つの条件
▲治安悪いエリアでも勝てる不動産投資家とは?(治安悪い エリア 投資)
治安悪いエリアへの不動産投資で得する人もいるとは思います。
そういう人ならあえてチャレンジするのもありかとは考えています。それはこんな人。
- 治安悪いエリアに住んでいたことがあったり近くだったりで、地域事情がよく分かっている人
- 治安悪いエリアで安く買ってそこそこ賃貸し、高く売り抜けられる力量のある人
1.については、エリアのことをよく熟知している人という意味でしょうか。
例えば、治安悪いエリア(A)をよく知っている人だとします。
そんなAエリアの中でも、比較的ここの●●町はマシ…とかそういうのを肌感覚で知っている場合ですね。
一般的に治安の悪いエリアの代表例が、ゴミ収集所の荒れ具合だったり近隣コンビニの棚やゴミ箱…など。見るポイントがあったりします。
ただ、治安悪いAエリアなんだけど住環境は比較的マシで、他のエリアよりも安く借りれる&買えるからAエリアの●●町には住んでいる…みたいなケースも無きにしもあらずです。
そういうポイントを分かっている人なら、物件探しも格段に早くて判断も付きやすいです。
2.も1.と少し近いんですが…
どんなエリアにも言えますが、不動産投資で大切なのはズバリこれです。
該当相場の物件より安く買えること!
安く買えば利回りは上がるので賃貸経営もプラスになりやすいです。
加えて自分が買った価格よりも高く売れるなら、結果として大きく返ってきます。
もちろん治安が良くない以上、安い価格帯の部屋に住む人への賃貸。独特の苦労もあるワケで…
滞納保証は付けるとか、管理状態を良くするなどスキルは問われます。
でもそのあたりのノウハウのある管理会社に依頼し、滞納保証必須の条件さえ守れば。何より安く買えていればアリなのではないでしょうか。
治安悪いエリアでの不動産投資アリかないかのまとめ
自分が住んでいたことがあったり近隣などで、相場観が掴めて安く購入&売り抜けられるなら投資するメリットあり。
そうでないのならやはり、自分がよく知っているエリアまたは治安の比較的良いエリアで集中的に探すのが良いかも。