不動産投資の物件現地調査手順と必需品3点をまとめてみる
あっという間に8月も下旬。ダンナの検討不動産の物件調査＆交渉シーズンも
ようやく一段落しました。
物件調査や銀行との面談に売主さんとの交渉などなど。
久々に行動すると、忘れていたノウハウもポロポロ思い出してきまして…
やはり実践が一番勉強になるかもしれないですね。
不動産投資で忘れていたノウハウの一つ、
物件現地調査について行う手順と忘れちゃいけない必需品3点を
まとめてみます。
不動産投資の物件現地調査って何？
物件現地調査は、検討物件を実際に見に行くことで、
購入するか否かも含めて投資判断や価格交渉の材料探しと言えます。
投資用不動産を購入したいとなれば、インターネットの投資用サイトで物件情報を見ていきます。
利回りがよい、条件がよいなどで検討に値する物件は
物件詳細情報（販売図面：マイソクなど）を請求します。
この段階で購入する意志があったとしても、それだけじゃいけません。
販売図面に出ている価格は売主の「売りたい価格」です。
マイホームであれ、投資用物件であれ、その価格で申し込む必要が必ずあるとは言えません。相場より高い価格を提示しているケースも多いでしょう。
そこで、自分の投資条件とも照らしあわせていくらで買いたいかを検討します。
物件現地調査って具体的に何をすればいいの？
不動産投資は株式投資と違って、現物の投資です。
現物ということは当たり前に、モノを見ないといけないです。
中古であれば建物の状態は交渉のネタになります。
修繕が必要なのか、必要な場合はリフォーム価格も調べて
修繕価格分を織り込んで価格を下げてもらえないかを相談。
販売情報の徒歩分数も、実際に歩くと倍近くかかることも本当にあるんです。。
それなら、賃貸募集にも響く可能性があるとすれば、それも立派な交渉ネタ。
実際に足を運んでみたら、よからぬウワサを聞いてしまったり…ってのも交渉ネタ。満室賃貸中と買いていながら、実は空室を発見するのも交渉ネタ。
物件調査とはあら探しをするのとは違います。現地を見極めることで、
今後の賃貸経営のリスクを織り込む作業のことだと考えています。
もちろん要求が全て通るワケもないですし、売る側の立場も考えながら交渉しないと、お話そもそもが破断になってしまう可能性もあります。
交渉って本当に難しいけれど、申込前の段階で検討物件をより知るチャンスだと思えば決してムダではないはずですね。
物件購入のお話が流れたとしても、交渉のノウハウは必ず自分の資産になります。不動産投資以外にも役に立つかもしれませんし、購入したい物件はそのうちまた出てきます。
私なりに解釈した物件現地調査の目的をざっと書かせていただきました。
物件現地調査で行っておくべきところ
不動産投資を始めた頃はなかなか踏み込めなかったところがありました。
それが、
現地の不動産業者への賃貸市場ヒアリングです。
購入物件の販売図面やレントロールに書かれている賃料が、現実とどれだけ乖離していないかを調べます。インターネットでの賃貸価格から
おおまかにも判断出来ることもあります。
アットホーム賃貸で該当物件のエリアで絞り、同じようなお部屋のライバル物件がいくらで賃貸募集されているかを見ればいいのです。
ただ、不動産業界のインターネット活用力はまだまだ少ないようですね。
不動産会社に足を踏み入れてみると。
インターネットという表の世界に出てこない物件が多いこと×2…
実際にそのエリアで賃貸に携わっている方ヒアリングをしていくと。
インターネットから判断する賃貸市場価格と乖離することが多々ありました。
（エリアにもよるのですが…）
購入が具体的になっている場合はやはり、そのエリアの賃貸市場を聞きに行った方が確実だと思えるようになりました。
おっかなびっくりで、その土地で古くから営業してそうな不動産業者さんに
足を踏み入れると…案外色々とお話してくれます。それもそのはず。
投資用不動産を地元で購入しようとしている人ってのは、将来の大家さん。
つまり管理を預けてくれる可能性があるお客さん候補なんですよね。
今まで現地調査時の不動産会社訪問で、ひどい扱いを受けたことはありません。
一度、窓口の方が多忙すぎて簡単にしか伺えなかったところがありましたが…
これもこれで一つの情報です。
地元で人気の管理会社という情報。
またはその態度如何では、この会社には管理を預けたくないとも思ったり。
こういうのも時間的にも労力がかかると思ったり、
私にはそんなこと出来ないと思う人もいるかもしれません。
けれども、重複しますが、不動産投資は現物ありきの投資なんです。
一方で、不動産は定価がないからこそ、面白いと思います。
現地調査という行動の積み重ねは、いつかマイホームを買う時にも役に立ちます。
正しい知識を得た上での実践であれば、ムダなことは何一つないと
現地調査に行く度に実感していきました。
物件現地調査の最低必要な3点セット
ズバリ挙げちゃうとこの3点です。
- カメラ（物件現地の撮影用）
- 筆記用具（交渉用・空室率調査などのメモ）
- 名刺
物件の接道が微妙であればメジャーも必須ですが、どの物件にも必要があるとすれば、この3つだと思います。
名刺はもちろん、現地の不動産業者さんにヒアリングする時です。
お話して、将来何かしらお付き合いがあるかも？と思えたなら、
名刺交換はした方が断然いいと感じます。
賃貸管理だけではなく、購入情報も眠っている可能性があります。
とはいえ、女性の観点から言えば、ケース・バイ・ケース。
お付き合いをしていける不動産業者だと思えれば、
照れることも怖がることもなく、ちゃんと！
最低限の個人情報を書いた名刺をお渡しすること！
情報の幅が広がると感じました。
投資用名刺の作り方に関しては、以下の記事にまとめてあるので参考にしてくださいね。
https://anire.jp/toushi-hissu/
現地調査最後の忘れ物
現地調査は確かに疲れます。歩きますし、知らない人とも話しますし…
交渉ネタをどうやって価格交渉に活かすかも頭の使いどころ。。
行動出来た自分をねぎらうことも忘れちゃいけないと思います。
それは… 頑張った自分に打ち上げをしてあげること！
自分の好きなことをやる！好きなものを飲み食いする！
とっても単純なことです。
調査に時間がなくて急いで帰らなくてはいけなければ、特急電車やタクシーにちょっと奮発して乗ってみることも悪くないでしょう。
現地調査や価格交渉後のビール一杯って、何だかとってもおいしくてですね。
至福の時です。
不動産投資はすぐに物件を購入して、すぐにジャンジャンと家賃収入が入るビジネスではないです。賃貸事業という立派な事業なんです。
物件調査などの、地道な作業を続けていくことが何より大事。
頑張る時は頑張り、休む時は休む。
メリハリを付けることが、モノゴトを続ける上で大切なのかと思う、
ビールのおいしい真夏の一日でした。
↓不動産投資は正しい知識と実践がすべて？！
不動産投資の基礎をしっかりと教えてくれる投資の母校
著者情報
OL向け不動産投資アドバイザー 南 エリナ
プロフィールや実績など詳しく見てみる
