結婚前の新居はどうする?宅建士投資家が考える、経済的ベターな選択肢

結婚が決まり、結婚準備が進む中で一番大きな悩みが…
二人で住む新居探しだと思われます。

まずはどこに住むのか?お互いの職場の近くなのか、
ダンナさんの職場近くか。
マンションがいいのか、戸建てがいいのか…

人それぞれ望むものが違うので、コレ!と私が言い切ることは
到底できません。。

けれど今都心や都内近郊で住もうとすると…
どうしても家賃が高いって問題が出てくると思われます。

この記事は、そんな家賃が高くて悩むお友達が質問をくれたので、
不動産投資の経験やマイホーム購入、宅建士としての見解から、
私なりに経済的にベターなプランを一つ書いておこうと思います。

結婚前の新居探しをしたら家賃がけっこう高い場合

家賃に関しては、一人暮らしから
二人暮らし(または3人以上?!)と住む人数が増えることで、
けっこう家賃って高くなるなーと感じると思います。

実は一人あたりで計算すると、二人、三人…と増える方が
一人あたりの負担する家賃は安くなるんですけどね。

例えば一人暮らしの時の家賃は、7.5万円。
ところが結婚をきっかけに2~3人は住めそうなマンションで
家賃は13万円でした(駐車場代は除く)。

単純に7.5万が13万だと「高っ!」と思いますが、
一人あたりの広さや家賃で計算すると、まあそんなに驚く程
高いとも言えませんよね。
注)それぞれ駅からの距離や物件が違うので比較にもなりませんが…

けれどまあ、これは一例で…
新居を探すエリアや、物件の新しさやアクセスなど。
様々な要素で、びっくりする程家賃が高いってケースは
出てくるはずです。

そんなに家賃払うと、もう買った方がいいんじゃないの?!

そう思うワケなんですよね。

急いで不動産を買う大きなリスクとは?

低金利が続くご時世の中、確かに家賃を払うよりも
マイホームを買って住宅ローンその他を払う方が額面的には
安いように感じます。

もちろん目指していくのは、支払額がより少なくて
居住クオリティが上がること
場合によっては買う方が経済的に賢いというケースは
多々あるかと思います。

けれどもマンションでも戸建てでも、忘れちゃいけない
目線があるんですね。それは…

相場に対して高値掴みをしてしまうと経済的リスクが高くなるってこと!

例えば想定される家賃と同じ位の住宅ローンで
買える物件なら、まあ最低限は合格かもしれません。

けれどマイホームの場合不動産なので、単に支払い額だけ考えるのは
ちょっと厳しい…

例えば万人に当たるケースでも、以下の2つの目線も
持っておかないといけないんです。

  1. 買おうとしているマイホームは相場より高くないか
  2. マイホームは将来貸したり売ったりして損はしないものか?

1.は買う時(入口)の目線です。
2.は、将来必ず自分たちが居住しない時がやってきます。
(何十年先も含めて必ず、永遠の生命はないので相続とか…)

これだけの判断材料を、結婚準備の最中でしていくってのは
実は難しいと考えています。

投資家が考える新居探しの大事な鉄則

じゃあ、どうすれば経済的に賢いと考えるのか。それは…

賃貸で住みながらマイホーム探しを続ける

ということです。

期限を決めて…ってのは、投資に限らず大切な考え方です。
けれども不動産の場合は、株やFXのように気軽に売ったり買ったり
貸したりはできません。
自分が住もうとしている(マイホームを買おうとしている)エリアの
相場観は必要最低限養わないと。
特に今は東京中心に、不動産価格は上がっている傾向なので
高値掴みはしないようにより、気を付けないといけません。

そして売る側も買う側も、焦りが加わるとどうしても
価格の見極めは緩くなっちゃいます。
するとまあ必要最低限でも100は物件を見ておいて
お買い得かどうか。この価格なら買える(買いたい)かどうかを
相手に説明できるようにしておきたいです。

仲介の不動産屋さんもプロ…と思うでしょうが、あくまで買うのは
私達なんです。
それにプロと言っても、彼らは少しでも高い価格で売買をしてくれた方が
仲介手数料がいっぱいもらえます。

お金イメージ

もちろん不動産を見続けられている相場観から来る意見は
尊重はしつつも…
プロの言うことが全てとかは、絶対に思わないでください。
高値掴みの第一歩になっちゃうんで…

そこで長くなりましたが本題です。
ひとまず二人で住居を構えて、納得いくまでマイホーム探しをしましょう。

方法としては、基準を一つ決めて、
住みたいエリアの不動産情報を見続けるんです。

ホームズでもスーモでも、なんでもいいです。
自分たちが買いたい条件を登録しておいて、新着メールが来るとか
ブラウザを開けば必ずマイホーム探しの条件が設定されていて
いつでも情報を取れるようにしておく。で、毎日見る。

少しでも響くものがあれば、問い合わせをして内見のお願いをする。
見たら必ず買わないといけない…とか、絶対にないです。

その時に、どの物件にでも共通する数値を一つ決めておき
この価格なら買う!と、二人で共通認識を持つようにしてください。

例えば、マイホーム200倍の法則ってのがあって。
マンションを貸した場合の月額家賃の200倍までの価格で買えれば、
不動産の平均的な利回り(6%)で買えると見なせるという。
一つの基準です。

マンションマイホーム相場

マンションは流通量が多いので、貸したり売ったりがよくあるので
貸した場合の家賃相場と購入額の乖離を常にチェックしておきます。

※売った場合…で見るケースもあり

逆に、戸建ての場合は戸建賃貸って数が少ないので
貸した場合の家賃情報が、取り出しにくいです。

私がマイホーム探しで活用したのは、
売出価格と土地値の割合です。

例えば路線価×面積×1.25倍で土地の実勢価格とされる
土地値を算出します。

土地値が例えば2,000万と推定されている中で
6,000万の不動産だと、建物高すぎじゃない?!ってなるわけです。

マイホーム戸建て基準

つまり、不動産価格に対して自分が想定した土地値の割合が
高いのか低いのかを一つの基準にしました。

もちろん土地の実勢価格と相場価格は大きく違うという意見もありますが、
ここで大事にしたいのは「どの物件も同一に測れる基準」ってことです。
どの物件にも共通する基準を一つ捉えて、複数の不動産を
比較検討する習慣です。

今ざっと書いたマイホーム200倍も、土地値もあくまで
一つの例です。

けれどもどの不動産でも同じものさしで比較検討をすると、
そのうち高いか割安かが見えてくるはずです。

その段階まで来て、納得のいくマイホームがあえば初めて
申込を入れていく。それくらい、不動産は慎重に買うべきだなーと
感じる今日この頃なのでした。

マイホーム探しに必要不可欠な講座はこちらです。

マイホームとお金の知識は関係あることなので、
必ず数字で測れるようにしてから不動産は買うってのが鉄則ですよ!

お金について学ぶことは「自由」への第一歩

お金のために今の仕事を選んでる…
将来のお金のために貯金を増やさないといけない
老後を考えるととにかく不安…

20代の私がまさにそうでした。
お金のことを知らなすぎて、学んだり勉強したいと思っていても
どこから手を付けていいか分かりません

南エリナ(著者)のプロフィールはこちら

30代、お金のスクールファイナンシャルアカデミーにて
不動産投資を学び、アパートを購入。家賃収入を手に入れました。

毎月ほぼ決まったお金が入る喜び、安心感のおかげで
会社を退職。好きなことだけを仕事に生きています。

30歳の時、不安を抱えながらもお金について学び始めてから
人生が大きく自由に変わりました。

今はいい時代です。
お金の専門学校があったり、お金のパーソナルトレーニングもあります。

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