港北ニュータウンで家探し|宅建士&不動産投資家の買ったマイホーム事例

2019年11月4日

青葉区マイホーム

2017年の一年間は、サイト作りとマイホーム探し、そして二人目妊娠がメインでした。

7月に、「今もし妊娠できたら娘と2歳違いだなー」と妄想していたら、なんと現実に!不妊に悩んだ35歳からの2年間が嘘のようでした。

ところがつわりが予想以上に辛く、思うように行動できない日々で…意外と前進したのが今回のテーマとなる、マイホーム探しでした。

港北ニュータウンに住みたいと思っていた私達。ところが予算との兼ね合いもあり、なかなか進みませんでした。

そんな中で探し始めて10ヶ月後に進展があり、無事購入。横浜市青葉区でマイホーム暮らしを始めたのでした。

自営業夫婦の戸建マイホームの購入について。また、港北ニュータウンに住みたいと書いていた記事のアクセスもけっこう多いので。

横浜市内、港北ニュータウンでマイホームを探していた私達が田園都市線沿い(青葉区)で新築戸建を購入するに至った経緯など。もし私達と同じようなマイホーム探しをしている人に
参考になればと思い、記事にしてみますね。

 

マイホーム購入スクール・セミナー

港北ニュータウンに本気で憧れた理由とは?

港北ニュータウンの範囲。ズバリここが気になる人が多いと思います。まずは私がここで言う「港北ニュータウンの定義」について。ニュータウンっていうのは、以下のような住環境だと考えています。

  • 歩車分離が徹底された街づくり、歩きやすいし車でも走りやすい
  • 街並みが整備されていて日常的な買物に困らない

総じて言えば、「子育てしやすい街」ってところでしょうか。それは今までの住環境の反動もあったように思います。

私達夫婦が結婚…を前提に二人暮らしを始めて、約5年間。港北区の日吉駅近くに住んでいました。日吉は電車でのアクセスも良く、大好きな家系ラーメンも多く(汗)、全体的には住みやすいのですが…

日吉家系ラーメンは、私にはらすたが一番だった!(余談)

実際に住んでみると、交通量の割には道が狭くって…

子育てをきっかけに、夫の独身時代のマニュアル車は、私も運転できるように…と、オートマの軽自動車に買い替え。運転するようにもなりました。

ピンクのフレアワゴン

ただ日吉の(特に中央通りの)狭い道が、本当に怖い…
運転下手な私は、ヒヤヒヤしながら走っていました。

交通量が多い割に狭い道って歩行者としても、車にストレスを感じます。一方で運転していても、歩道がないことや電柱のはみ出しで、車道側に来る歩行者にストレスがありました。

そんな環境だったので、1歳過ぎて歩くのが大好きになった娘のお散歩は
正直、かなり苦戦しました。

(慶応大学の日吉キャンパス施設にはかなりお世話になりました)

日吉で1歳児お散歩

日吉に限らず、東横線沿線はこのような街が多いですね。東横線沿線のアクセスの良さは大きなメリットですが、求める住環境には自分達にはデメリットでした。

東横線と沿線の開発は歴史がかなり古く、「馬車が通っていた時代」と比喩されていました。そのため現代のような、多くの人や車が行き来することを考慮した街作りになっていないんですね。

このあたりとか運転きつかったです…(グーグルマップより)

日吉中央通り狭いところ

このことから、港北ニュータウンのように。歩行者と車道が徹底的に分離されていて、街並みもキレイで…
子育てのしやすい住環境を求めたのでした。

じゃあもし、都心にも比較的出やすい横浜市北部エリアでこのような環境を求める場合…
港北ニュータウンや、比較的歴史の浅い田園都市線の沿線だと実現できるのではないでしょうか。

港北ニュータウンはどこからどまで?私の考える範囲と定義

次に具体的な、「港北ニュータウン」の定義について。

わずか10ヶ月ばかりですが、このエリアでマイホーム探しをして不動産屋さんに聞いた話で言えるのは、以下の範囲です。

  • 市営地下鉄ブルーライン:仲町台~あざみ野
  • 市営地下鉄グリーンライン:北山田~都筑ふれあいの丘

ブルーラインのあざみ野は田園都市線駅&青葉区なので、隣の中川駅までかもしれませんが…
あざみ野と中川駅の間も広々した道が多いので、都筑区エリアは港北ニュータウンと言えるかと。

グリーンラインの定義もエリアによって、多少ありますが…
おおよそ北山田~ふれあいの丘で探し出し、予算との兼ね合いで隣駅の東山田や川和町まで広げる人が多いみたいですね。

ええ、私達もそうなりました。東山田や川和町でも、絶妙にニュータウン的なところ(道広い)も、なきにしもあらずです。

家探しをする度にニュータウンへ足を運び、現地調査。広々とした道を歩き車で走り、当時の住居に戻るとため息が出ました。

早くマイホームがほしい、住環境を良くしたい!
そんな悶々とした気持ちで過ごしていました。

港北ニュータウンマイホーム探しの壁

ところが港北ニュータウンでの戸建探し。ぶっちゃけ「お高い」です…
最大の理由が、土地の50坪(165平米)規制。住環境を重視した家探しをすると、必ずこの「50坪規制」に引っかかります。

50坪、165平米の土地って、横浜市内だとけっこう高級です。土地だけで6~8,000万は、平気でしたりして。それに建物を建てると…予算としては正直厳しい。

私達はお勤め人ではなく、夫婦で設立した会社の役員です。いわゆる住宅ローンの枠に当てはまらない。そんな中で想定される住宅ローンの枠と、手持ち資金で予算が必然的に決まってきます。が、ハードルが高かったですね。

マンションも考えましたが、結果的に私達は戸建派。また注文住宅に関心があったため、基本的には土地探しでした。

ところが予算で心くじけて、色々エリアを広げたものの。。なんだかしっくりと来ません。私達のこだわりが「住環境」にあったからです。

道が広くて歩車分離、公園も近く子育てしやすい環境…都心での仕事もあるので、比較的都心に出やすいと嬉しい。

横浜のマイホーム探しでここにこだわると、本当に大変です。そうでなくても横浜は坂が多くて有名ですからね。歩きやすい坂道なんてあるのかい?!と思ったり。

ちなみにハマっ子として、家探しの要素に「坂」は絶対避けたいものでもありませんでした。坂があっても、緩やかだったり歩きやすい状況ならアリでした。
坂を歩くのは健康にも良いし、津波のリスクも減りますし。

田園都市線沿線でマイホーム購入に至った経緯と長所と短所

港北ニュータウンが予算的に厳しい中、求める住環境を辿った結果…
「田園都市線はどうだろうか?」と考えたのが、約半年後でした。

田園都市線は戦後、東急電鉄が山を開拓して作った路線。街作りも東急が主導で進めて来ました。そのため、住みやすい環境かなーと。

港北ニュータウン広い道

そんな田園都市線。西区で育った私には、あまり接点がなく土地勘もありませんでした。

田都は西区の実家からだと電車で距離もあり…
子育てで実家にヘルプをお願いする身としては、踏み出すのに勇気がいたのは確かです。

ただ50坪規制がない分、価格帯は手が届きやすいこともありました。(40坪約125平米の規制は設けられているところも)

そこで実家との行き来も考えて。横浜から比較的出やすい青葉台~たまプラーザ駅で物件探しをスタート。あざみ野の場合は、バス便も含めて検討しました。

ネットで物件を探し、資料を入手して現地に行く度に感じたこと。

この街並み、雰囲気、港北ニュータウンみたい!!

駅前もひと通りのお店は揃っているし、場所によっては車やバスで港北ニュータウンにも行きやすいことに気付きました!

ネックというか田園都市線のデメリットは完全に、実家との距離と、田園都市線の混雑でしょうか。

ただありがたいことに、実家も都心への電車移動も毎日ではない。そこで田園都市線マイホーム探しに希望を持ち出した頃に妊娠発覚。マイホーム探しは一度休止状態となりました。

不動産投資の経験が活きた!賢くマイホーム探しをする秘訣

つわりがキツイまま、秋の風が吹く10月に転機は訪れました。それが、新築戸建の価格更新(値下げ)です。

新築戸建の場合、建築確認がおりた段階から広告が出てきます。検討する人は建築場所を見て、建築主が他で建てている類似物件を見ながら検討をしていく。つまり、新築戸建は建築中に決まることが多いです。

一方で価格や場所など色々な理由で、売主が想定した価格では売れないまま建築完了に向かっていく段階が出てきます。その時に売主(建築主)は、価格を下げることが多いのです。

新築戸建が価格を下げる時期はこんな流れから、具体的な時期があるワケでもなく、あくまで物件単体によります。

そのためマイホーム探しで大切なこと。

希望エリアを決めたらこまめにネットで募集広告をチェック!

これに限ります。

私はスーモとホームズと、athomeや東急リバブルなどのサイトを毎日のようにチェックしていました。不動産情報サイトは見る対象を絞り込み、それぞれお気に入り条件を登録しておくと物件探しが習慣化しやすいです。

そこで仲介会社をいくつか絞り、気になる物件があればメールなどで問い合わせ。資料をもらったり案内してもらうなどして、顔つなぎをしておきます。私も最初は無防備に資料請求しまくりましたが、仲介営業担当者さんとの相性もあるので…必然的に問い合わせをするのは、二社ほどに決まってきました。

多少相場に違いがあるものの、投資用不動産も自宅用(実需用)も探し方は同じと感じましたね。

不動産価格の高い安いは、一つ基準を設けることをおすすめします。私達の場合は、路線価ベースの実勢価格(※)で土地価格を常に算出。売出価格との割合を比較するようにしていました。

(※)路線価ベースの実勢価格
路線価に土地面積をかけて1.25倍して「土地値」とみなす

マイホーム戸建て基準

例えば土地値が路線価ベースの実勢価格で算出して3000万なのに、
更地が6000万で売りに出ていたら、どれだけ利益上乗せしているのか?と思いますよね。

一般的な木造建築の場合の基準が一戸あたり平均で1500万と言われているのを考えると…
路線価ベースの実勢価格で3000万なのに、7800万の戸建だと割高と考えてしまうものです。

もちろん、路線価ベースの実勢価格と実際に売買された価格は乖離があります。
だからあくまでも「目安」に過ぎないのは、承知しておくべきだとは思います。

こういうことを言い出すと、
「路線価ベースの土地値より実際の土地値はもっと高いから、そんなの役に立たない」
という、売主&仲介さんの意見もありました。

けれど大切なのは、それぞれの絶対値ではなく、どの物件にも共通する一つの基準を持ち、相場観を養いながら賢く比較検討するということ!!

色々な物件も自分なりの物差しを一つ決めて、割安か割高かどうかを判断していくということです。

マイホーム200倍の法則など、不動産価格の基準は色々ありますが。
ぶっちゃけ何でもいいです。自分が計算しやすくて把握できれば、何でもいいんです。

そこで私達は計算しやすいことと、どの物件も同じ指標で見れるため、路線価ベースの実勢価格をベースに見てきました。

そうやって、都筑区青葉区の不動産を見ていたものの、土地だけの値段ってのはなかなか下がらないですね。。注文住宅がベターだったので、土地から探しましたが土地は大幅に下がることは少なそうです。

ところが前述の通り、新築戸建は建築完成に向かって売れていないものがあれば、価格が下がるチャンスはあります。

田園都市線沿いで大幅に値下げした物件があると、不動産屋さんが案内してくれました。

該当の物件はすぐに売れてしまったのですが、ちょうどその近隣にこれまた価格が下がったばかりの新築戸建がありました。個人的には、間取りとか条件とか周辺環境などがまさに希望通り!

マイホーム内覧

この物件が、今のマイホームです。さっそく第一希望として、融資の打診をしてもらいました。

私達が最終的にお世話になったのは、溝の口にある融資に強い、あんしんマイホームという仲介会社さんです。

さすが、FPも常駐しているあんしんマイホームさん。フラット35で見事に私達の希望に近い条件で、融資のプランニングを。(銀行の担当者さんもかなり頑張ってくれたかと…)

あんしんさんは価格も売主さんとご交渉いただき、希望どおりの条件でマイホーム購入に至りました。

※補足
営業担当の原田大介さんの許可を得て、ブログにあえて書きました。PRでも広告でも何でもないですが、ご指名いただけると嬉しいようです^^

念願のひろびろマイホームに住んで一ヶ月の感想とまとめ

どんなところに引越しても言えることですが、最初の一ヶ月は慣れるのに必死でした。

私にとって、2階建てのお家に住むのは約10年ぶり。どこに何を置いたかが定まらず、階段を行ったり来たり。

新築戸建リビング階段

また来年4月の出産予定に関しても、近くの産院に転院。分娩予約が取れてよかったです。

港北ニュータウンも車でわずか15分。ニュータウンに住んでいる感じ。買物も、センター北や南に車で行けますよ!

4月の産後からは再び、2~3時間睡眠の続く生活。二人の子育てが始まってからは、母子3人で1階の和室で寝ています。

3300グラムの赤ちゃん

 

横浜の港北ニュータウンで家探しは、結局のところ。同じような環境がほんの少しリーズナブルに実現できる。そんな可能性のある、田園都市線沿いの新築戸建探しという形で実を結びました。このご縁に改めて感謝です。

港北ニュータウン家探しで学んだことまとめ

  • 港北ニュータウンの範囲:BLの仲町台~中川、GLの北山田~都筑ふれあいの丘
  • 港北ニュータウンで戸建を探すと50坪規制のため予算が高くなる
  • 横浜市北部のニュータウンとしては田園都市線沿線も検討するといいかも
  • 建築完成に近付いた新築戸建は価格を大幅に下げてくれるケースもある
  • 田園都市線に住む長所はアクセスの良さ、欠点は田園都市線の混雑
  • マイホーム探しは自分なりに数値基準を持って高値掴みを回避しよう

以上、自営業者が港北ニュータウンで家を探す(結果、田都沿線済)の
体験談でした。

最後に、マイホーム探しで必要不可欠なのは「知識」です。知っているだけで何百万も得をするのが、このマイホームを始めとした不動産取引の世界。

逆に知らないと、高値掴みをさせられたり(実際ひどいセールスがありました…)損をするリスクも抱えている。マイホームを探す前に学習は必要不可欠だと本当に感じています。

マイホーム探しの前に、ファイナンシャルアカデミーのマイホーム購入スクールで勉強をしました。

将来に渡って本当の意味で資産になってくれるマイホームはどこにある?
そんな問いにしっかりと答えてくれるスクールだと、受けて実感しました。

マイホーム購入スクール・セミナー

ブーキー(bookee)体験感想