【物件所有者向け】管理会社以外の客付業者さんを回るのは良くないのですか？

2023年2月19日

● 【物件所有者向け】管理会社以外の客付業者さんを回るのは良くないのですか？

こんにちは、OL向け不動産投資コンサルタントの南エリナです。
賃貸経営を始めたばかりの方からのこんな質問に対して、10年間の経験則から思うことを書いてみます。
空室が出てくると焦ります。私自身もまだまだそういう時はあります（まさに今…涙）。でもピンチの時にこそ学ぶことや考え直すことがあると思うのです。そんな時は管理会社任せの集客に不安を持つ人も多いでしょう。自分の足で回って改善できるのならしたいと考える…至って当然のことです。

管理会社以外の客付業者さんを回る時に必要な心構えをまとめます。

注）これは南エリナの経験則で書いてあることなので全ての人に当てはまるものではございません！
こういう考え方もあると踏まえた上で、経営判断はご自身でお願いします。

この記事で分かること（目次を閉じる時は「非表示」をクリックしてください▶）

1. 管理会社に言われること：足元を見られますよ？への対応
2. 実際回る時にアポイントは必要？適切な日時は？持ち物は？
3. 管理を変えてくれないか？弊社指定の保証会社で…と言われたら？
4. 管理会社の先の不動産賃貸会社に回る時の心構えまとめ

管理会社に言われること：足元を見られますよ？への対応

管理会社に入居者を決めてくれる不動産会社に行くと伝えると、よく言われたことがありました。それは…

行ってもいいけど足元見られますよ？

足元を見られるという定義が人によって違うのですが、足元を見られたからと言って自分が許容できる広告費（AD）は変わるのでしょうか？足元見られて100％を150％にするのでしょうか？それはないと考えています。

自己物件の周囲の状況から、ADの相場は出来てきます（それこそ管理会社にヒアリング）。
ADも諸刃の剣で、高くすれば決まりは良いのですが…高いとそれはそれで短気解約が増えるように思います。
だとするのなら、相場の範囲ではあるけど「真ん中らへん」が総合的にベストかなーと考えました。

つまるところ、客付の会社さんを回ったところでそれ以前にADは決めるものです。足元を見られるとかそういう次元の話ではありません。

実際に私も足を運んで見ましたが、
「●●のオーナーさんですか？！わざわざありがとうございます！」
と応じてくれる人がほとんどです。

もちろん建物管理獲得にノルマのある会社さんなら、条件をあれこれ付けて遠慮がちな対応をされます。冷たくあしらわれることもあるでしょうが…
そればかりは賃貸会社のブランドごと（評判）というよりは、その支店の店長やエリアマネージャーの方針によることがほとんどでしょうか。

なので、回ったからと言って自分が不利になるか？それは自分の「（ADの）決め」次第だと感じています。

実際回る時にアポイントは必要？適切な日時は？持ち物は？

持ち物は以下のものが必須です。

物件資料（紙資料として渡す）→以後の更新はメールで送ることを了承してもらう
名刺（当然）
できれば菓子折り

3.は全部いるとは言いませんが、ある程度決めてくれたことのある業者さんや物件近くの業者さんはマストです。実績ないところは小さな小分けのおしゃれなお菓子で十分でしょう。
お菓子なら日持ちのする小分け包装されているものが喜ばれます。

2.の名刺は言うまでもありません。名刺交換をできる限りします。その相手方のメールアドレスやFAX番号に対し「新しい情報を送ってもいいか？」という許可を得るようにします。
得られなかったらそこまでで次を探せばいい。許可をいただければ月1で物件資料を送ります。

送りっぱなしにならず到達確認をして
「引き続きお願いします！」
と言える関係ができるといいですね＾＾

1.の物件資料は、物件のカタログみたいなのをカラーで出せるとベストです。
でもそれが厳しい場合は、自分の物件の空室状況だけでも伝えるといいでしょう。このあたりはルーチンワークになるよう、できる限りテンプレートを作って随時更新すると便利です。

管理を変えてくれないか？弊社指定の保証会社で…と言われたら？

この質問もよく受けました。特に管理棟数にノルマがある会社さんならなおさらかと。
自分自身は管理会社は変えたくないので、
「●●さん（管理会社）には長らくお世話になってるんで…」
など、返答しようがない返事をしています。
そこで直接やり取りが厳しそうならそこまでです。ただ、こまめに情報を送りたいという関係性をできる限り構築します。
ADのキャンペーンによる増額、入居者向けの家賃キャンペーンについても決定したら早く送ると言えば、そんなに嫌な顔をされたことはありません。

指定保証会社については管理会社に確認すると伝えますが、ルーチン的には厳しいでしょうね…
もしそれでしかできないようなら、引き続き管理会社経由での募集活動をお願いして丁寧にお礼してその日は帰ります。