所有物件を満室にするためのレントロール管理
暑い日が続いて、まさに夏本番ですねっ！！
不動産物件調査には厳しい季節が続きそうです。
毎月中旬といえば、賃貸用不動産の収支報告書が郵送されてきます。
レントロールを受け取って行う大切なお仕事…
- 所有物件の収支報告書まとめ！！
レントロールとは
所有物件の入居状況をひと目で把握出来る表です。
レントロールを作成しながら入居状況を注視する習慣が、
満室経営をする上で大切だと思います。
レントロールって何のこと？！作り方はどうするの？！
レントロールというのは、物件ごとの賃貸管理状況を表にしたものです。
レントロールはだいたい、次のような項目が書かれています。
- 各部屋ごとの家賃や管理費（共益費）や預かり金・敷金などの金額
- 契約年月日
- 各部屋を借りている人の情報（職業や年齢など）
不動産投資として物件を購入する段階ではレントロールを見て、
売主さんと価格交渉。
- レントロールから読み取れる価格交渉2つのポイント
- 現在の入居率がどれくらい長く維持できるか
⇒契約終了日を確認し、近々大勢退出の予定がないか。あるなら価格交渉。 - 現在の賃料が、市場の賃料とかけ離れていないか
⇒市場賃料に照らし合わせて、あまりにもかけ離れているなら価格交渉。
購入を検討した物件のレントロールを見続けた結果、
レントロールはエクセル(Excel)でまとめられていると思われました。
・レントロール エクセル(Excel) フォーマット（またはテンプレート)
でインターネット検索をしたのですが、いいテンプレートがない。。
探すほうが時間もかかりそうだったので、自分でレントロールを作ってみました。
レントロールをエクセル(Excel)で自分で作ってみる
画像でお見せ出来ると一番いいのですが、個人情報を流せないのでイメージで説明致します。
エクセル(Excel)で次のような表を作ります。
- 縦軸：所有物件と各部屋番号・入居者名と契約終了期間（毎月最新情報に修正する）
- 横軸：●●年●●月（1月～12月の月ごと)
⇒縦横が交差する項目に、家賃・管理費・その他（敷金や更新料など)を入力
レントロールの基本はこれで完成です。
後は毎月メンテナンスをしていくことが大切です。
賃貸用不動産を万が一売却する時は、
Excelでデータベースとしてのレントロールを作っておく。すると、
買主さんからレントロールの要求があった場合は、
エクセル(Excel)を加工・抽出してすぐに提出することが出来ます。
満室経営をする上では現状把握が不可欠です。
現状把握とは、入居率が何パーセントくらいかを常に把握すること！！
入居率を把握するためには、レントロールにもう一工夫が必要です。
レントロールで入居率を把握するコツ
入居率とは、二つの算出方法があります。
- 部屋数ベースの入居率（入居部屋数÷全所有部屋数)
- 賃貸費用ベースの入居率(毎月家賃収入÷所有物件募集家賃)
さきほどのレントロール表の横軸を月単位にすると申しましたが、
月ごとに合計賃料を、Excelの表計算（SUM：合計関数）で表します。
ダミー（仮）のデータで作成してみました。
毎月の縦軸項目の一番下に合計値を設定しています。
上3つのオレンジや下部分の黄色で塗りつぶしてあるところは、
自動計算のセルという意味です。
該当月に頂戴した家賃を各物件ごとの項目に入力していくと、
すべての所有物件の合計値が自動算出されるようにしています。
上から2番目（想定経費）は、
賃貸運営にかかる経費を仮に15%とした場合の経費を表しています
築古の物件が多いとリフォームなどの費用もかかるのでこの場合は、
経費は20%としておくと確実かもしれませんね。
上から3番目（所有物件総利益）は、
・総家賃収入 – 経費（想定経費) ＝ 営業利益
を表しています。およその月収を把握するイメージです。
上から4番目（設定賃料合計；青文字）は、
所有物件全ての募集家賃を表しています。
入居率を把握する場合、家賃ベースの入居率を算出する場合の母数に値します。
入居中の部屋は家賃を、空室の部屋は募集家賃を入れておきます。
設定家賃は各部屋ごとに設定をするのですが、入居者情報と共に
データベース項目にしておき常に最新の状況にしておくといいと思います。
レントロールを自分で作って得られること
Excelの表計算などを語るとキリがないのですが、こればかりは
レントロールを自分で作って見ることでアレンジしていくといいと思います。
入居率も、部屋数ベースだけでも把握していくことで空室数が分かれば、
空室を少しでも減らそうと意識していきます。
不動産投資を始める以上はみなさん、物件数を増やしていくことを目標にするはずです。
人間の記憶力なんて限界があるもの。実態としては、20部屋を越していくと
リアルタイムの入居状況の把握は困難になっていくはずです。
物件数が少ない時から、自分なりのレントロールをエクセル(Excel)で作ること。
大切な習慣なのかと思いました。
- 満室経営のまとめ
満室経営の一歩はレントロール作成と、毎月のメンテナンスから！
>>レントロールの具体的なテンプレートを公開しました（続き記事）
著者情報
OL向け不動産投資アドバイザー 南 エリナ
プロフィールや実績など詳しく見てみる
