青色申告決算書の事業所得と不動産所得3つの違いと対処法
確定申告終わりましたー！
青色申告会に税務最終相談優先予約という名の、
確定申告書提出日を予約していて。
その時までに2人分の申告書を提出できるようにしておこうと、
必死な2月後半でした。。
確定申告は毎年ギリギリだったので、
青色申告会に入会して提出日を決めると
確定申告が早く終わって気分がよいですね！
不動産所得と事業所得両方ある場合には、
青色申告決算書を2枚提出します。
どっちがどう違うのか処理している間に混乱してきたので、
青色申告会に相談してみた内容をまとめておきます。
※あくまで私が学んだ情報ということで、ご参考にどうぞ
事業所得と不動産所得が2枚用意されていることの意味
大家さんになって3度目の青色申告だったのですが、
すごーく今さらだけど。。
何でそれぞれの所得って分かれているんだろう、面倒くさいなーって。
ふと疑問に思いました。書類も似たようなものだし。
結論から言えば、
不動産所得と事業所得は税務面で大きな違いがあるからなんですね。
事業所得と不動産所得の3つの税務的な違い
事業所得には許可されているものの、
不動産所得には認められないものが3つありました。
1.他の収入との損益通算に制限あり（借入金利子）！
不動産所得が赤字の場合は借入金利子の中で
土地取得に要した分を差し引き、それ以上の赤字のみを
他の所得（事業所得や給与所得）と合算できる
No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算(国税庁HP)
※借入金利子の内の建物分を土地建物比から按分し、
残りを経費にできない借入金として決算書下部分に明記しておく
※不動産所得赤字分が経費にできない借入金を下回る場合は、
確定申告書の不動産所得は0円として、損益通算できない
2.不動産所得の青色専従者給与の経費参入は事業的規模のみ！
個人事業を家族に手伝ってもらえた場合に払えるお給料。
青色専従者給与の届出を出しておけば、一定の額まで
経費として認められます。
ところが、不動産所得に該当する青色専従者給与として
経費として認められるのは、5棟10室基準と呼ばれる
事業的規模に至る人だけです。
5棟10室というのは、建物5つかお部屋10室以上を賃貸している場合。
それ以上になると、「事業」も大変だろうから専従者へのお給料も
経費として認めますってスタンスです。
逆に通常の「事業所得」の場合は、そのような制限はありません。
3.青色申告65万円控除の適用は事業的規模のみ！
2.と重なりますが事業的規模になって初めて、
青色申告の65万円控除が認められます。
事業所得の場合は青色申告承認申請書で65万控除を選び、
該当する帳簿を提出すれば、規模にかかわらず65万控除が可能です。
不動産所得はなぜ税務的に厳しいのか？
これはまとめてみての憶測なのですが、
不動産所得は節税目的で始める人も多いからかもしれません。
不動産所得で赤字を出し、給与所得にぶつけることで
所得税を節税できるワザがありますよね。
それを行う人が多いから、1.のような制限ができたのかなーと。
そして不動産所得に関して言えば、5棟10室基準という貸付規模になって
初めて事業と見なす…的な背景があるのだと思います。
>>小規模企業共済に入る時の注意点とは？？
事業所得と不動産所得どっちの経費なのか？
これらの経緯から、経費に関しても
事業用と不動産用はきっちりと分けて処理していく必要があります。
青色申告会に念のため確認したらこんな回答。
不動産の貸付に直接関わるもの不動産所得、
事業に関する経費は事業所得で計上すること
例えば弥生の青色申告ソフトの場合、勘定科目を選択する画面で
・+マーク
を押すと、［不］と書いてある勘定科目が出てくるので、
不動産貸付に絡むものは、この勘定科目を入力します。
難しいのが、不動産投資の学習や
不動産賃貸のスキルをつけるための新聞冊子。
まず基本的に税務署としては、いわゆる
研修受講費は認めていないんですって！
図書新聞費の新聞や雑誌っての、
ヘアサロンなんかがお客さん向けに置いてあるものを想定。
勉強は事業に関わらずするでしょ？ってのが元らしいです。
しかし税務調査でそれぞれのケースを確認して、
経費参入を認めているだけのことらしい。
説明できない経費は付けないこと。
ちゃんと明確に説明できるようにすること…とのこと。
じゃあ、その本やセミナーを受講が事業上必須とした場合に、
どっちの経費なのか？
私は不動産に絡むなら不動産所得だと思っています。
またはこういう考えもあるようで。
不動産貸付業という事業を行っていて、
事業全体を遂行するために必要な経費
⇒事業所得に参入
という解釈もあるよう。
いずれも税務調査が入った時に、
見解と根拠を明確にしておく必要があるってことみたいですね。
事業所得/不動産所得両方の青色申告決算注意点
青色申告特別控除は、不動産所得から優先して引くこと。
会計ソフトの場合は基本的にはこの設定になっているはずだけど、
念のため要確認らしいです。
例えば不動産所得と事業所得両方各9万の場合です。
- 青色申告特別控除が10万円控除の場合
不動産所得9万円を先に引き、
残り1万円控除分を事業所得に割り当てる
自分で青色申告決算書を作るなら…必須のサービスとは？
※2016年2月（2年後）の追記記事です。
参考までに私はずっと、
やよいの青色申告の会計ソフトを使っています。
しかしながらアップデートができていないので…
既存の会計ソフトで一度申告書類を作成。
国税庁の確定申告コーナー（ウェブ上）に転記をして出力という
二度手間でしのいでいるんです…
手元のソフトの税制対応ができていないので、
さすがにこのままなのは論外だなーと感じるように。
で調べたところ、最近の確定申告サービスは、パッケージソフトを買うより
クラウドサービスを使う方が主流になってきているみたい。
クラウドサービスなのでわざわざPCにソフトをインストールすることもなく、
ウェブ上の画面に入力をしていけるので、便利ですよね。
税制改正への対応や、書面も常に最新のものなので安全確実。
私も次申し込むなら絶対に、クラウドサービス型にしますね！
やよいの青色申告ユーザならやっぱり、やよいが使いやすいのかも。
日々の記帳から青色申告決算書や確定申告書まで、
一つの入力でサポートしてくれます。
セルフプランが最新のソフトだけ使いたい場合の最小限機能。
年間8,640円（税込）の使用料が、初年度は無料で使えるみたいですね。
>>無料で使える「やよいの青色申告 オンライン」
もう一つ悩んでいるのが、マネーフォワードという
同じくクラウド型の会計サービス。
こちらの確定申告サービスで
最低限の機能を使えるのがベーシックプラン。
年間で8,800円と、やよいよりはほんの気持ち、割高です。
ところが会計データを活用して、請求書の発行ができたり
メールも送れたりするビジネス実務的機能が搭載されています。
請求書を発行する頻度が多い事業なら、断然こっちですね！
また、メールやチャットでのサポートも付いてきます。
やよいの青色申告ソフトからのインポートもできるので、
やよいユーザーも乗り換えは問題なさそう。
まとめると…
- 税務に慣れがあり、とにかく低価格で始めたい→やよい
- 会計データを使って事業も効率化していきたい→マネーフォワード
でしょうか。
クラウドソフト導入したら、レポートさせてもらいますね！
>>やよいの青色申告オンラインについて調べてみる
>>青色申告ソフト「MFクラウド確定申告」について調べてみる
著者情報
OL向け不動産投資アドバイザー 南 エリナ
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