満室経営のための家賃や募集条件の見直しに気をつける3ポイント

2014年10月20日2018年12月26日

夫婦で賃貸経営、5棟37室。後1室埋まれば全物件が満室になるのですが…
最後の一部屋がなかなか決まりません！しかし、私も失敗していました。

賃貸経営を中心に行う法人を設立して約3ヶ月間の反省と、
満室経営にするための3つの教訓をまとめておきます。

満室経営にするコツ1：現場の声を信頼して取り入れる

部屋が空いて1ヶ月～2ヶ月した頃。
管理会社から家賃引き下げを打診されました。
しかし、一定層に価値のある物件である点を強調するなど…
募集広告を見直すことで、家賃を維持できないかを検討。
もがいておりました。

ちょうどオーナーである夫が、新しい設備を追加したのもプラス材料になるだろうと。
私は、起業や経営を学んでいたので、一つの持論を持っていたのです。

賃貸オーナーたるもの、物件の価値を増やしたのならば。
ちゃんとお部屋さがししている人に伝えてナンボだ！！

取り組むも結果は惨敗…
お盆を超えたら、夏を越したら内覧が入ると言われるも
なかなか決まりません(T_T)

後から振り返ればですが、最初の段階で机上の論理である、
「価値向上したのならば強調アピールして、むやみに家賃を下げない」
にこだわったのが敗因かな、と考えております。

確かに募集をしてから結果が出るのに一定期間はかかりますし、
賭けといえば賭けだったのだけど…
結局その間空室なら、
家賃下げてでも誰かが住んでくれればよかったワケです。

満室経営にするコツ2：募集条件の見直しは即決即決行！

家賃見直しを決断した私。しかし、募集広告を管理会社が作成、完成さえるにも
（お金と）時間がかかるのだとか！！

当然、募集広告作成のお金は管理会社持ちです。入居者を決めてもらえば
ペイできるというルールかと思うのでカッコ書きにしましたが…
どうしようもないのは、「時間」ですよね。

ピラミッド型の大きな管理会社はもちろんでしょうけど、
小回り効きそうな管理会社とて、現場とプログラムまわりの担当者は違う。
募集広告が世に出るまでも、
内容を作成し申請してから一週間ほど時間がかかるのだとか。

家賃値下げなど、募集条件の見直しを打診されたら即決しないと！！
その間により安い物件が出てきたりして。
ますます厳しくなるんだと実感しました。

満室経営にするコツ3：インターネット掲載までのタイムラグ

2.の続きですが、募集広告が作られてから各社がインターネットに
物件情報を掲載されるまでのタイムラグも1ヶ月ほどかかることが分かりました。
※某横浜地域の私なりの実測値

先月見直した新家賃と新条件で、
賃貸物件情報を出しているのは何と2社だけ！
現在10社近く賃貸物件情報を出してもらっているのですが、
それでもたった2社。2社って…

物件情報を一度掲載すると、一定期間は変えられないのが原因なんだそう。
インターネットでの部屋探しが主流の中で、しょうがないんだけど
これってイタいことだなーと感じています。

仕組みだからしょうがない部分はありますよね。打開策としては
以下の2つにあるのかなーと感じています。

1. ウチコミなど、オーナー自らが物件情報を掲載して募集する
2. 募集条件変更を早めにする（私のケースは遅すぎた…）

満室経営にするための3つのコツ：まとめ

• 現場のプロの声を信用する（家賃設定など）
• 募集条件を見直す時は即座に決定＆実行する
• インターネットに反映されるまでにタイムラグがある

その他、管理会社を変える提案をしたらどうか？との提案も来ています。
これまた決断を迫られているのかもしれませんね。

経営って机上通りにはいかない…
結局、最後にお部屋を決めるのは入居者さんですものね。
今回イタい思いをして、ようやく理解できたのも事実。

とにかく現場の意見は尊重して、意思決定は早く！
会社経営にも当てはまることなんでしょうけど、何でも実践ですね。