満室経営のための家賃や募集条件の見直しに気をつける3ポイント

夫婦で賃貸経営、5棟37室。後1室埋まれば全物件が満室になるのですが…
最後の一部屋がなかなか決まりません!しかし、私も失敗していました。

賃貸経営を中心に行う法人を設立して約3ヶ月間の反省と、
満室経営にするための3つの教訓をまとめておきます。

満室経営にするコツ1:現場の声を信頼して取り入れる

部屋が空いて1ヶ月~2ヶ月した頃。
管理会社から家賃引き下げを打診されました。
しかし、一定層に価値のある物件である点を強調するなど…
募集広告を見直すことで、家賃を維持できないかを検討。
もがいておりました。

ちょうどオーナーである夫が、新しい設備を追加したのもプラス材料になるだろうと。
私は、起業や経営を学んでいたので、一つの持論を持っていたのです。

賃貸オーナーたるもの、物件の価値を増やしたのならば。
ちゃんとお部屋さがししている人に伝えてナンボだ!!

取り組むも結果は惨敗…
お盆を超えたら、夏を越したら内覧が入ると言われるも
なかなか決まりません(T_T)

後から振り返ればですが、最初の段階で机上の論理である、
「価値向上したのならば強調アピールして、むやみに家賃を下げない」
にこだわったのが敗因かな、と考えております。

確かに募集をしてから結果が出るのに一定期間はかかりますし、
賭けといえば賭けだったのだけど…
結局その間空室なら、
家賃下げてでも誰かが住んでくれればよかったワケです。

満室経営にするコツ2:募集条件の見直しは即決即決行!

家賃見直しを決断した私。しかし、募集広告を管理会社が作成、完成さえるにも
(お金と)時間がかかるのだとか!!

当然、募集広告作成のお金は管理会社持ちです。入居者を決めてもらえば
ペイできるというルールかと思うのでカッコ書きにしましたが…
どうしようもないのは、「時間」ですよね。

ピラミッド型の大きな管理会社はもちろんでしょうけど、
小回り効きそうな管理会社とて、現場とプログラムまわりの担当者は違う。
募集広告が世に出るまでも、
内容を作成し申請してから一週間ほど時間がかかるのだとか。

家賃値下げなど、募集条件の見直しを打診されたら即決しないと!!
その間により安い物件が出てきたりして。
ますます厳しくなるんだと実感しました。

満室経営にするコツ3:インターネット掲載までのタイムラグ

2.の続きですが、募集広告が作られてから各社がインターネットに
物件情報を掲載されるまでのタイムラグも1ヶ月ほどかかることが分かりました。
※某横浜地域の私なりの実測値

先月見直した新家賃と新条件で、
賃貸物件情報を出しているのは何と2社だけ!
現在10社近く賃貸物件情報を出してもらっているのですが、
それでもたった2社。2社って…

物件情報を一度掲載すると、一定期間は変えられないのが原因なんだそう。
インターネットでの部屋探しが主流の中で、しょうがないんだけど
これってイタいことだなーと感じています。

仕組みだからしょうがない部分はありますよね。打開策としては
以下の2つにあるのかなーと感じています。

  1. ウチコミなど、オーナー自らが物件情報を掲載して募集する
  2. 募集条件変更を早めにする(私のケースは遅すぎた…)

満室経営にするための3つのコツ:まとめ

  • 現場のプロの声を信用する(家賃設定など)
  • 募集条件を見直す時は即座に決定&実行する
  • インターネットに反映されるまでにタイムラグがある

その他、管理会社を変える提案をしたらどうか?との提案も来ています。
これまた決断を迫られているのかもしれませんね。

経営って机上通りにはいかない…
結局、最後にお部屋を決めるのは入居者さんですものね。
今回イタい思いをして、ようやく理解できたのも事実。

とにかく現場の意見は尊重して、意思決定は早く!
会社経営にも当てはまることなんでしょうけど、何でも実践ですね。

この記事を書いた人

南 エリナ(Erina Minami)

宅地建物取引士
不動産投資家
株式投資家
株式会社アニーレ 代表取締役

将来のお金に不安を感じ、投資を学ぼうとしながらも
何もできなかった20代…

30歳の時に、「金持ち父さん貧乏父さん」という本がきっかけで
不動産投資を知りました。

不動産投資スクールで投資を学び、2年後に
横浜市のアパートを購入。家賃収入をいただけるように。

不動産投資をきっかけに、作曲家の夫と結婚。
夫婦で現在、7棟49室の賃貸経営しています。

 

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