所有物件を満室にするためのレントロール管理

表

暑い日が続いて、まさに夏本番ですねっ!!
不動産物件調査には厳しい季節が続きそうです。

毎月中旬といえば、賃貸用不動産の収支報告書が郵送されてきます。
レントロールを受け取って行う大切なお仕事…

    所有物件の収支報告書まとめ!!

レントロールとは
所有物件の入居状況をひと目で把握出来る表です。
レントロールを作成しながら入居状況を注視する習慣が、
満室経営をする上で大切だと思います。

レントロールって何のこと?!作り方はどうするの?!

レントロールというのは、物件ごとの賃貸管理状況を表にしたものです。
レントロールはだいたい、次のような項目が書かれています。

  • 各部屋ごとの家賃や管理費(共益費)や預かり金・敷金などの金額
  • 契約年月日
  • 各部屋を借りている人の情報(職業や年齢など)

不動産投資として物件を購入する段階ではレントロールを見て、
売主さんと価格交渉。

    レントロールから読み取れる価格交渉2つのポイント

  1. 現在の入居率がどれくらい長く維持できるか
    ⇒契約終了日を確認し、近々大勢退出の予定がないか。あるなら価格交渉。

  2. 現在の賃料が、市場の賃料とかけ離れていないか
    ⇒市場賃料に照らし合わせて、あまりにもかけ離れているなら価格交渉。

購入を検討した物件のレントロールを見続けた結果、
レントロールはエクセル(Excel)でまとめられていると思われました。

・レントロール エクセル(Excel) フォーマット(またはテンプレート)
でインターネット検索をしたのですが、いいテンプレートがない。。

探すほうが時間もかかりそうだったので、自分でレントロールを作ってみました。

レントロールをエクセル(Excel)で自分で作ってみる

画像でお見せ出来ると一番いいのですが、個人情報を流せないのでイメージで説明致します。

エクセル(Excel)で次のような表を作ります。

  • 縦軸:所有物件と各部屋番号・入居者名と契約終了期間(毎月最新情報に修正する)
  • 横軸:●●年●●月(1月~12月の月ごと)
    ⇒縦横が交差する項目に、家賃・管理費・その他(敷金や更新料など)を入力

レントロールの基本はこれで完成です。
後は毎月メンテナンスをしていくことが大切です。
賃貸用不動産を万が一売却する時は、
Excelでデータベースとしてのレントロールを作っておく。すると、
買主さんからレントロールの要求があった場合は、
エクセル(Excel)を加工・抽出してすぐに提出することが出来ます。

満室経営をする上では現状把握が不可欠です。
現状把握とは、入居率が何パーセントくらいかを常に把握すること!!
入居率を把握するためには、レントロールにもう一工夫が必要です。

レントロールで入居率を把握するコツ

入居率とは、二つの算出方法があります。

  1. 部屋数ベースの入居率(入居部屋数÷全所有部屋数)
  2. 賃貸費用ベースの入居率(毎月家賃収入÷所有物件募集家賃)

さきほどのレントロール表の横軸を月単位にすると申しましたが、
月ごとに合計賃料を、Excelの表計算(SUM:合計関数)で表します。

ダミー(仮)のデータで作成してみました。
毎月の縦軸項目の一番下に合計値を設定しています。

レントロール月ごとの集計

上3つのオレンジや下部分の黄色で塗りつぶしてあるところは、
自動計算のセルという意味です。
該当月に頂戴した家賃を各物件ごとの項目に入力していくと、
すべての所有物件の合計値が自動算出されるようにしています。

上から2番目(想定経費)は、
賃貸運営にかかる経費を仮に15%とした場合の経費を表しています
築古の物件が多いとリフォームなどの費用もかかるのでこの場合は、
経費は20%としておくと確実かもしれませんね。

上から3番目(所有物件総利益)は、
・総家賃収入 – 経費(想定経費) = 営業利益
を表しています。およその月収を把握するイメージです。

上から4番目(設定賃料合計;青文字)は、
所有物件全ての募集家賃を表しています。
入居率を把握する場合、家賃ベースの入居率を算出する場合の母数に値します。
入居中の部屋は家賃を、空室の部屋は募集家賃を入れておきます。

設定家賃は各部屋ごとに設定をするのですが、入居者情報と共に
データベース項目にしておき常に最新の状況にしておくといいと思います。

レントロールを自分で作って得られること

Excelの表計算などを語るとキリがないのですが、こればかりは
レントロールを自分で作って見ることでアレンジしていくといいと思います。
入居率も、部屋数ベースだけでも把握していくことで空室数が分かれば、
空室を少しでも減らそうと意識していきます。

不動産投資を始める以上はみなさん、物件数を増やしていくことを目標にするはずです。
人間の記憶力なんて限界があるもの。実態としては、20部屋を越していくと
リアルタイムの入居状況の把握は困難になっていくはずです。

物件数が少ない時から、自分なりのレントロールをエクセル(Excel)で作ること。
大切な習慣なのかと思いました。

    満室経営のまとめ
    満室経営の一歩はレントロール作成と、毎月のメンテナンスから!

☆レントロールのフォーマットのアイデアは、今田信宏さんの
「満室経営バイブル」からもらいました(5ページ目の表)


アパ・マン137室入居率97.4%の満室経営バイブル

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>>レントロールの具体的なテンプレートを公開しました(続き記事)

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